Immobilier : Devriez-vous louer ou acheter une maison au Canada?
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Vous êtes peut-être à un stade de votre vie où vous vous demander si vous devriez continuer de louer ou si vous devriez acheter une maison. Mais, avec la flambée des prix de l’immobilier depuis quelques années, les acheteurs de maison doivent considérer tous les risques. Le score de crédit, la stabilité financière, l’emplacement, le désir de vivre ou non au même endroit pour une longue période font partie des facteurs à prendre en considération dans cette décision. Puis, il ne faut pas oublier le travail à distance qui est devenu la norme dans plusieurs métiers. Bref, qu’est-ce qui a le plus de sens pour les Canadiens en ce moment? Est-il préférable de continuer de louer ou d’acheter une maison ou un autre type de propriété?
Louer ou acheter une maison – Les éléments à considérer
Connaître votre score de crédit
Avant de déterminer si vous devez louer ou acheter une maison, vous devez d’abord connaître votre score de crédit. Le score de crédit est conçu pour représenter votre risque de crédit. Cette information est disponible auprès des deux grandes agences d’évaluation du crédit :
Si votre cote de crédit est faible, commencez à la rétablir afin de vous préparer à de futurs achats. Pour augmenter votre cote de crédit, vous pouvez suivre ces astuces :
- Respecter vos échéances de paiement chaque mois
- Maintenir un ratio d’utilisation de 30 % ou moins
- Maintenir des lignes de crédit ouvertes le plus longtemps possible, notamment grâce aux cartes de crédit sans frais annuels
- Rembourser vos dettes le plus rapidement possible, le cas échéant
- Ne pas demander de nouvelles cartes de crédit avant un rendez-vous pour un prêt hypothécaire
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) conseille aux Canadiens de toujours vérifier leur historique de crédit avant d’analyser leurs options d’achat ou de location. Il est essentiel d’avoir une cote de crédit supérieure à la moyenne, car les loyers au Canada ont augmenté, et vous pouvez être disqualifié si vous avez une mauvaise cote. Il est plus logique pour un propriétaire de choisir quelqu’un qui est financièrement responsable et semble être digne de confiance.
Louer ou acheter une maison – Les questions à se poser
Après avoir amélioré votre score de crédit, il est temps de décider si vous voulez louer ou acheter une maison. Certes, la location est moins coûteuse que l’achat. Mais, l’achat présente plus d’avantages si votre situation financière est favorable.
Vous devriez vous poser ces questions avant de décider d’acheter ou de louer :
- Dans combien de temps souhaitez-vous louer ou acheter une maison?
- Avez-vous suffisamment d’argent pour acheter une maison, ou devrez-vous demander un prêt hypothécaire?
- Avez-vous les ressources et l’argent nécessaires pour effectuer des réparations à la maison?
- Avez-vous l’intention de bouger régulièrement, ou pensez-vous rester au même endroit?
Ces questions vous aideront à prendre la bonne décision pour vous et votre famille. Ne vous précipitez pas lorsque vous n’êtes pas encore certain, prenez plutôt le temps de réfléchir.
Les règles de 5 % et de 40 %
Il existe deux règles que les acheteurs potentiels choisissent de suivre : la règle de 5% ou celle de 40%. Quelle que soit la règle que vous choisirez de suivre, ce sera une préférence personnelle.
La règle de 5 %
Lorsque vous décidez de louer ou d’acheter une maison, vous devez tenir compte de tous les coûts liés à la possession d’une maison. Cela peut sembler compliqué, mais en termes simples, cela implique ce qui suit :
Les coûts irrécupérables comprennent les éléments suivants :
- Entretien de votre maison : 1 % de la valeur de votre maison par an (exclus les rénovations, car ces dernières augmentent généralement la valeur de votre maison)
- Impôt foncier : 1 % de la valeur de votre maison par an
- Coût du crédit : 3 % de la valeur de votre maison par an
Le total des coûts irrécupérables devrait représenter 5 % de la valeur de votre maison par an. Si vous louez une maison et que sa valeur est inférieure de 5 % à celle d’une maison similaire (calculée annuellement), continuez à louer. Si vous pouvez acheter une maison et que la valeur de la propriété est inférieure de 5 % du montant de la location, considérez l’achat.
La règle de 40 %
Vos frais de logement comprennent les taxes, le chauffage, le capital et les intérêts. La règle de 40 % stipule que vous devez couvrir vos frais de logement ainsi que vos autres dettes, telles que votre carte de crédit, avec un maximum de 40 % de votre revenu brut. La plupart des prêteurs suivent cette règle au Canada. Avec 50 à 60 % de votre revenu net, vous devez couvrir le reste de vos frais de logement, tels que le transport et la nourriture, également appelés frais fixes. Si vous ne pouvez pas vous permettre ces pourcentages, vous aurez du mal à rembourser un prêt hypothécaire.
Aide pour les premiers acheteurs
Renseignez-vous sur l’aide disponible pour les acheteurs d’une première maison au Canada. Selon la province, la région, voire la ville, de nombreux programmes d’aide sont offerts. Ces dernières peuvent vous aider à accéder à la propriété. Pour en savoir plus, consultez notre guide : « Conseils pour l’achat d’une première maison au Canada ».
De plus, n’oubliez pas que des régimes d’épargne avec avantages fiscaux sont offerts, notamment le RAP (REER) et le CELIAPP.
CELIAPP : acheter maintenant ou attendre ?
Un CELIAPP bien garni ne vous oblige pas à acheter rapidement. Le compte peut rester ouvert plusieurs années, et les placements continuent d'y fructifier à l'abri de l'impôt. Voici les règles à connaître en date de septembre 2026, selon l'Agence du revenu du Canada :
- Plafond de cotisation : 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie.
- Durée maximale : le compte doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l'année de votre 15e anniversaire de CELIAPP, de vos 71 ans ou de l'année suivant votre premier retrait admissible, selon la première éventualité.
- Si vous n'achetez pas : un transfert direct vers votre REER ou votre FERR se fait sans conséquences fiscales immédiates et, en général, sans réduire vos droits de cotisation REER inutilisés.
Autrement dit, louer quelques années de plus ne vous fait pas perdre l'avantage fiscal du CELIAPP. La vraie question porte sur le marché : pendant l'attente, la hausse des prix peut dépasser le rendement de vos placements, ou l'inverse. Comparez donc le loyer au coût complet d'une propriété avec un calculateur, comme celui présenté dans la section suivante, puis décidez selon votre horizon.
Vous pouvez aussi combiner les deux régimes pour la même habitation : selon l'Agence du revenu du Canada, un retrait admissible du CELIAPP et un retrait au titre du RAP peuvent servir à la même habitation admissible, pourvu que vous remplissiez les conditions au moment de chaque retrait. En date d'octobre 2026, voici ce que chacun permet :
- CELIAPP : le solde du compte, alimenté par des cotisations plafonnées à 40 000 $ à vie, se retire sans conséquences fiscales lors d'un retrait admissible.
- RAP : vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER, puis vous avez jusqu'à 15 ans pour rembourser ce montant à votre REER.
- À considérer : les sommes retirées du REER cessent d'y fructifier à l'abri de l'impôt, et les remboursements annuels du RAP réduisent l'épargne disponible pour vos autres projets.
Acheter ou louer – Calculateur
Plusieurs calculateurs pour déterminer s’il est préférable d’acheter ou de louer existent en ligne. Notamment, chez les grandes banques canadiennes et les courtiers hypothécaires (aussi appelé courtier en hypothèques).
On aime beaucoup le calculateur de l’AMF (Autorité des marchés financiers), car il est simple d’utilisation et permet de comparer rapidement les deux options en fonction de vos données. De plus, cet outil est offert en français et en anglais.
Les avantages et les inconvénients d’acheter une maison
Il existe de nombreux avantages et inconvénients lorsqu’il s’agit de décider si vous devez acheter une maison. Examinez chacun d’entre eux avant de prendre toute décision.
Les avantages de l’achat d’une maison
- Constituer un capital – Le capital est la partie de votre maison qui vous appartient et qui n’est pas grevée d’une hypothèque. En payant votre hypothèque, vous augmentez la portion « capital » de votre maison. De plus, la valeur de votre maison augmente généralement au cours des années. L’achat d’une maison est en quelque sorte de l’épargne forcée.
- Contrôle de la créativité – L’achat vous permet d’être créatif avec votre maison. Vous pouvez planter des clous dans le mur, ajouter des pièces supplémentaires, etc. Vous aurez un contrôle créatif total sur votre espace personnel.
- Améliorer votre crédit – Votre score de crédit augmente chaque fois que vous effectuez un paiement pour votre prêt hypothécaire dans les délais. Même si votre prêt hypothécaire a pu faire baisser votre cote lorsque vous l’avez contracté, il s’améliorera à mesure que le montant du prêt diminuera et qu’il sera considéré comme une dette responsable.
- Stabilité – Les chances que vous soyez expulsé sont pratiquement nulles. Si le remboursement de votre prêt hypothécaire se fait à un taux fixe, vous saurez toujours à quoi vous attendre avec les paiements mensuels.
- Entretien – Le fait d’être propriétaire de votre maison signifie que vous n’êtes pas lié à des entrepreneurs spécifiques lorsque vous devez effectuer des réparations ou régler des problèmes d’entretien. Cependant, vivre dans une copropriété peut être différent, car vous payez des frais mensuels à l’association des propriétaires pour couvrir les travaux d’entretien effectués par leurs entrepreneurs.
- Vie privée – Un propriétaire fouineur n’est pas en train d’espionner tous vos mouvements!
- Investissement – Posséder une maison facilite les investissements futurs. Une fois votre hypothèque entièrement payée, vous aurez un actif garanti à vie.
Les inconvénients de l’achat d’une maison
- Coûts initiaux élevés – Les coûts initiaux pour l’achat d’une maison sont élevés : inspection de la maison, mise de fonds, frais de notaire, assurance de la SCHL, taxe de mutation, frais de déménagement, achat de meubles, etc. De plus, les taux d’intérêt et les paiements mensuels de la primes d’assurance habitation varient en fonction de votre mise de fonds.
- Réparations et entretien – Le fait d’être propriétaire d’une maison vous rend responsable de tous les coûts d’entretien et de réparation. Il est sage de mettre de l’argent de côté chaque année pour couvrir ces coûts.
- Moins de souplesse – Il n’est pas facile de vendre sa maison rapidement, car posséder une maison implique un engagement et des responsabilités. Cette option implique moins de souplesse, parce que vous êtes lié à un seul endroit.
- Paiements mensuels plus élevés – Par rapport à la location, le paiement d’un prêt hypothécaire est généralement plus coûteux.
- Moins de revenu disponible – Le paiement d’un prêt hypothécaire peut être une affaire coûteuse et vous laisser moins de fonds à placer dans l’épargne ou les investissements.
Les avantages et les inconvénients de louer un logement
Tout comme l’achat d’une maison, la location présente des avantages et des inconvénients.
Les avantages de la location d’un logement
- Moins d’entretien et de tracas – L’entretien et les réparations sont effectués par votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier, ce qui vous permet d’économiser de l’argent et des efforts.
- Moins cher – La location d’une maison est généralement moins coûteuse que le paiement d’un prêt hypothécaire. La location est une option abordable si vos revenus sont faibles et vous permettra de disposer d’un revenu disponible plus important pour épargner et investir.
- Souplesse – En louant, vous n’êtes pas lié à un emplacement, ce qui vous permet de déménager à l’expiration de votre bail. Si vous ressentez l’envie de partir à l’aventure, vous pouvez faire vos valises et partir avec peu de responsabilités.
Les inconvénients de la location
- Entretien et réparations – Quelle que soit l’importance des réparations ou de l’entretien, vous ne pouvez rien faire sans l’autorisation de votre propriétaire. Cela inclut toute forme de rénovation.
- Dépenses imprévisibles – Les dépenses mensuelles sont imprévisibles, car votre propriétaire peut augmenter votre loyer. C’est un inconvénient, car vous pouvez avoir des difficultés financières et ne pas être en mesure de payer les augmentations.
- Règles du bail – Vous devez respecter les règles du bail*. Certains propriétaires n’autorisent pas les animaux de compagnie.
- Expulsion – Vous pouvez être expulsé pour n’importe quelle raison*.
- Pas de capital – La location vous prive de la possibilité de vous constituer du capital ou un patrimoine (contrairement à l’aspect « épargne forcée » d’une hypothèque). Votre loyer mensuel sert entre autres à payer l’hypothèque du propriétaire immobilier.
*Les règles sont différentes d’une province à l’autre.
Louer ou acheter une maison – Analyser votre situation financière
Avant de décider si vous devez louer ou acheter une maison, vous devez analyser votre situation personnelle et financière et réévaluer vos objectifs. Où vous voyez-vous à court terme et à long terme? Savez-vous où vous voulez vivre? Toutes ces questions doivent être analysées en profondeur.
Stabilité de l’emploi
Il ne sera pas facile de convaincre un prêteur de vous accorder un prêt hypothécaire si vous n’avez pas d’emploi stable. Vous aurez également du mal à payer vos factures sans emploi et vous risquez d’être en retard dans vos paiements hypothécaires.
Emplacement
Le marché immobilier de Toronto et de Vancouver est beaucoup plus cher en ce qui concerne les prêts hypothécaires, alors que les locations dans ces régions sont moins chères. Avant d’acheter une propriété, il est préférable de comparer les paiements hypothécaires et les coûts de location dans le quartier que vous envisagez. En général, si vous payez plus de 3 000 $ par mois en loyer, il est possible qu’un prêt hypothécaire soit plus avantageux.
Période de détention
Pensez-vous vivre dans la même maison pendant une longue période? Plus vous vivez longtemps dans une maison, plus l’investissement devient intéressant. Ceci est dû au total des coûts impliqués dans le transfert de biens immobiliers.
Par exemple, voici une liste non exhaustive des coûts initiaux (exclus les coûts récurrents) qui ne seront pas récupérés, peu importe la période de détention du bien immobilier :
- Inspection de la maison
- Mise de fonds
- Frais de notaire
- Assurance de la SCHL (pour une mise de fonds inférieure à 20 %)
- Taxe de mutation
- Frais de déménagement
- Achat de meubles
De plus, si vous devez déménager plus tôt que prévu, vous devrez payer une pénalité pour briser votre prêt hypothécaire. Ce qui est, dans la plupart des cas, très coûteux !
Pour mesurer ces frais, prenons l'achat d'un condo de 400 000 $ à Montréal avec la mise de fonds minimale de 5 %. Voici les montants en date de septembre 2026 :
- Mise de fonds : 20 000 $, soit 5 % du prix. C'est le minimum pour une propriété de 500 000 $ ou moins, selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada.
- Prime d'assurance prêt hypothécaire : 4,00 % du prêt de 380 000 $, soit 15 200 $. Elle s'ajoute généralement au prêt.
- Taxe sur la prime : 1 368 $ au taux québécois de 9 %, payable comptant, car elle ne peut pas s'ajouter au prêt. Selon Revenu Québec, ce taux passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
- Droits de mutation (taxe de bienvenue) : 4 110,50 $ selon les tranches 2026 de la Ville de Montréal. Les tranches varient d'une municipalité à l'autre.
- Notaire, inspection et déménagement : montants variables, à faire chiffrer avant de signer une offre.
À la revente, la rétribution du courtier immobilier s'ajoute. Aucune loi n'en fixe le montant : elle se négocie avec le courtier, en pourcentage du prix ou en montant forfaitaire, rappelle l'OACIQ.
Sur un horizon de 3 ou 4 ans, ces frais pèsent lourd. Dans cet exemple, la prime, sa taxe et la taxe de bienvenue totalisent déjà 20 678,50 $, avant même la commission de vente. La hausse de valeur du condo et le capital remboursé doivent donc couvrir au moins ce montant pour que l'achat fasse mieux que la location.
Engagement à long terme
L’achat d’une maison est coûteux, car vous devez payer l’assurance habitation, les services publics, les impôts fonciers (taxes municipales et taxes scolaires), un prêt hypothécaire, l’entretien, les améliorations, les rénovations, etc. C’est pour le long terme, et vous devez être prêt pour ça.
Louer une maison avant de l’acheter
Avant de prendre une décision finale entre la location ou l’achat d’une maison, vous pourriez utiliser une autre approche comme la location avec option d’achat.
Plus précisément, la location avec option d’achat vous permet de louer une maison ou un condo avec la possibilité de l’acheter à la fin de la période de location. C’est une approche intéressante pour ceux qui veulent acheter, mais qui ont de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire ou à épargner l’argent requis pour la mise de fonds.
Pendant la location, vous avez les mêmes droits et responsabilités que les locataires*. Si vous décidez d’acheter à la fin de la période de location, alors vous devez suivre les règles normales pour acheter une maison.
*Les règles sont différentes d’une province à l’autre.
Il y a des risques pour chaque partie :
- Locataire-acheteur : si vous décidez de ne pas acheter la maison ou si quelqu’un d’autre achète la maison, vous perdez l’argent versé en loyer.
- Propriétaire : vous devez vous assurer que la propriété reste louée si la vente ne se concrétise pas. Si la vente se concrétise, vous devez penser aux implications fiscales, comme l’impôt à payer sur le gain en capital.
Comment savoir si vous êtes prêt à louer ou acheter une maison
Comment savoir si vous êtes prêt à acheter
Si vous êtes prêt à vous installer et à ne pas déménager pendant au moins les cinq prochaines années, c’est peut-être un signe que vous êtes prêt à acheter. Par exemple, l’achat est généralement une bonne option si vous souhaitez fonder une famille et demeurer au même endroit.
Si vous avez un revenu stable et que vous ne prévoyez pas de changer de carrière de sitôt, vous êtes peut-être prêt à acheter. Si vous êtes un travailleur autonome, sachez que vous avez besoin de deux années de preuves de revenus avec l’avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Vous devez faire preuve de stabilité et de responsabilité financières pour vous occuper de vos paiements hypothécaires, des services publics, des réparations, et plus encore.
N’hésitez pas à consulter un courtier hypothécaire ou un cabinet en courtage hypothécaire comme nesto ou neo. Ces derniers ont des plateformes de demande de prêt hypothécaire entièrement numérique qui rendra le processus beaucoup plus simple.
Finalement, renseignez-vous sur l’aide disponible pour les acheteurs d’une première maison au Canada et sur les régimes d’épargne avec avantages fiscaux comme le RAP (REER) et le CELIAPP.
Comment savoir si vous êtes prêt à louer
Si vous n’êtes pas prêt à vous installer au même endroit à long terme, il est possible que louer un logement ou une maison est préférable dans votre situation. Si vous voulez voyager souvent ou changer de carrière prochainement, ce sont peut-être des signes de mettre sur pause votre projet d’acheter une maison.
Aussi, le fait d’avoir beaucoup de dettes peut jouer en votre défaveur lors de la demande d’un prêt hypothécaire. Concentrez-vous plutôt sur la mise à jour de vos factures et l’amélioration de votre score de crédit avant de faire des achats importants, comme une maison.
Si vous ne disposez pas d’une mise de fonds suffisante, il est préférable de continuer à louer. Épargnez pendant quelques années et, une fois que vous aurez économisé une bonne somme, vous pourrez vous adresser à un prêteur hypothécaire.
Si vous n’occupez pas un emploi permanent, ou si vous êtes travailleur autonome sans revenus suffisants depuis deux ans, l’achat n’est généralement pas une option possible. Dans ce cas, épargnez pour une mise de fonds et accumulez des preuves de revenus afin de vous rendre plus attrayant pour un prêteur hypothécaire.
Conclusion
En résumé, la location d’un logement ou l’achat d’une maison est un choix personnel. En d’autres mots, vous êtes le ou la seul à savoir s’il est bon pour vous d’être propriétaire. Prenez le temps d’évaluer les avantages et les inconvénients de chacune des options avant de prendre une décision.
Comme on l’a vu dans l’article, la location offre plus de souplesse. Tandis que l’achat d’une maison vous permet de rester au même endroit pendant une période plus longue à plus faible coût. Et, bien entendu, de vous créer un patrimoine à long terme avec de l’épargne forcée.
Si vous n’êtes toujours pas en mesure de prendre une décision, n’hésitez pas à rencontrer un courtier en prêt hypothécaire. Ce dernier pourra répondre à toutes vos questions et vous guider pour faire le bon choix en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Est-il plus rentable d’acheter ou louer ?
La location d’un logement ou l’achat d’une maison est un choix personnel. Pour chacune des options, il y a des avantages et des inconvénients de chacun. Prenez le temps d’évaluer toutes ces options avant de prendre une décision. Puis, n’oubliez pas les facteurs à considérer comme votre score de crédit, votre stabilité financière et l’emplacement que vous désirez vivre ont un poids important dans votre décision.
Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?
La location avec option d’achat vous permet de louer une maison ou un condo avec la possibilité de l’acheter à la fin de la période de location. C’est une approche intéressante pour ceux et celles qui veulent acheter, mais qui ont de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire ou à épargner l’argent requis pour la mise de fonds.
Est-ce une bonne idée de louer sa maison ?
Louer votre maison peut être une option intéressante pour générer un revenu passif et accumuler de la valeur à long terme. Cependant, louer sa maison implique des responsabilités de gestion, des risques et une usure possible de la propriété. Au Canada, les lois de location varient d’une province à l’autre, alors il est primordial de bien les comprendre. Pour fixer un loyer compétitif, vous pouvez notamment analyser le marché local.
Comment fonctionne la location avec option d’achat pour une maison ?
La location avec option d’achat est une approche qui vous permet de louer une maison ou un condo avec la possibilité de l’acheter à la fin de la période de location. Si vous voulez acheter une maison, mais que vous n’avez pas encore l’argent requis pour la mise de fonds, alors la location avec option d’achat est une approche à envisager. Pendant la location, vous aurez la possibilité d’épargner pour accumuler votre mise de fonds.
