Hypothèques : Qu’est-ce que l’assurance de la SCHL au Canada?
Chargement de l’article…
Cette assurance est en fait appelée assurance prêt hypothécaire, même si on la désigne souvent par l’expression « assurance de la SCHL ». Il s’agit d’une dépense essentielle au Canada pour tous les acheteurs de maison qui versent une mise de fonds (un acompte) de moins de 20 % du prix d’achat total de la propriété. Le rôle de la SCHL est de protéger les prêteurs si vous cessez d’effectuer vos paiements, ce qui vous amène à ne pas respecter l’accord de prêt que vous avez établi. La prime est le plus souvent ajoutée au montant du prêt et remboursée avec vos versements hypothécaires, dès le début de votre hypothèque. L’importance de l’assurance prêt hypothécaire peut varier en fonction du montant de la mise de fonds que vous avez versé pour votre propriété. Elle varie de 2,8 % à 4 % (ou 0 % si votre mise de fonds atteint 20 % ou plus). Même si cela peut sembler beaucoup d’argent, elle sert à quelque chose. Parce qu’elle donne aux prêteurs une protection supplémentaire, ceux-ci sont plus enclins à prêter aux emprunteurs ayant une plus petite mise de fonds, ce qui peut profiter aux Canadiens qui, autrement, n’auraient pas les fonds nécessaires pour acheter leur maison. Cela signifie que les prêteurs n’imposent pas de taux d’intérêt plus élevés pour tenir compte du niveau de risque plus élevé qu’ils prennent, car le risque passe du prêteur à la compagnie d’assurance hypothécaire.
Comment calculer l’assurance prêt hypothécaire?
Pour calculer votre assurance prêt hypothécaire, vous devez d’abord déterminer le niveau de la mise de fonds que vous verserez. Ce pourcentage peut aller de 5 % à 20 %, et le niveau de l’assurance prêt hypothécaire diminue avec l’augmentation de la mise de fonds (primes de la SCHL calculées sur le montant du prêt, plus une surprime de 0,20 % si l’amortissement dépasse 25 ans; grille vérifiée sur le site de la SCHL le 7 octobre 2026) :
- Mise de fonds de 5 % à 9,99 % = prime de 4,00 % du prêt
- Mise de fonds de 10 % à 14,99 % = prime de 3,10 % du prêt
- Mise de fonds de 15 % à 19,99 % = prime de 2,80 % du prêt
- Mise de fonds de 20 % ou plus = aucune assurance obligatoire (0 %)
Selon ce qui précède, il est clair que si vous voulez minimiser vos paiements mensuels de manière significative, il est essentiel d’essayer de verser une mise de fonds d’au moins 20 % au moment de demander votre prêt hypothécaire. Comme vous le verrez dans le point suivant, le coût mensuel peut être grandement influencé par le simple fait d’augmenter de 5 % votre mise de fonds.
Comment payer l’assurance prêt hypothécaire?
La prime d’assurance prêt hypothécaire peut être payée en entier à l’achat, mais elle est le plus souvent ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire et remboursée avec vos versements pendant la période d’amortissement de votre prêt. Par exemple, disons que vous achetez une propriété pour 500 000 $ avec une mise de fonds de 10 %. Cela signifie que vous emprunterez 450 000 $ et devrez payer une prime de 3,10 % sur ce prêt, ce qui équivaut à 13 950 $. Cela signifie que votre hypothèque sera sur la base de 450 000 $ + 13 950 $ = 463 950 $ au total. Il s’agit du montant total que vous devrez emprunter auprès du prêteur de votre choix lors de l’achat de votre propriété. Attention : au Québec, en Ontario et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale s’applique à la prime et ne peut pas être ajoutée au prêt; elle doit donc être payée comptant (selon le site de la SCHL, vérifié le 26 octobre 2026).
Fournisseurs d’assurance contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires
Il existe trois principaux fournisseurs d’assurance contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires au Canada. Le seul assureur public est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Voici les trois :
Lorsque vous magasinez votre assurance prêt hypothécaire, c’est auprès de ces entités que vous l’obtiendrez.
Conseils pour réduire votre assurance prêt hypothécaire
La seule véritable façon de réduire le montant que vous payez chaque mois en plus de votre hypothèque de base avec l’ajout de l’assurance prêt hypothécaire est d’augmenter la mise de fonds que vous faites sur votre propriété. Vous aurez alors deux avantages, car avec une mise de fonds plus importante, vous devrez emprunter moins, et donc vos paiements mensuels seront globalement moins élevés. Ceux qui cherchent à réduire leurs dépenses mensuelles seront alors grandement avantagés. Globalement, vous avez deux options. Vous pouvez soit trouver une propriété dont le prix d’achat est moins élevé (ce qui vous permettra de verser une mise de fonds plus importante), soit économiser davantage pour augmenter votre mise de fonds. Vous pouvez également vous tourner vers des membres de votre famille qui pourraient être disposés à vous prêter des fonds supplémentaires pour vous rapprocher de ce niveau magique de 20 % de mise de fonds. Ce sont les principales raisons pour lesquelles il est essentiel de planifier votre stratégie lors de l’achat d’une propriété.
