Budget Fédéral 2024 : Gain en capital et Accès à la propriété

Dans le budget fédéral déposé le 16 avril dernier, de nouvelles dispositions pour le calcul de l’impôt sur le gain en capital ont été introduites, de même que des mesures pour faciliter l’accès à la propriété. Dans cet article, on explique ces changements ainsi que leurs impacts sur votre portefeuille. Mais, aussi, si ces mesures vous permettent de concrétiser votre rêve d’acheter une première maison.

Tout d’abord, de nouvelles dispositions pour le taux d’inclusion de l’imposition sur le gain en capital ont été introduites. L’objectif est de faire payer plus d’impôt aux résidents canadiens les plus fortunés. Plus précisément, cette mesure, qui entrera en vigueur le 25 juin 2024, devrait toucher environ 40 000 personnes, soit environ 0,13 % des Canadiens les plus riches.

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un gain en capital? Le gain en capital est la différence entre le prix d’achat (coût d’acquisition) et le prix de vente (coût de disposition). Si le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat, alors il s’agit d’un gain en capital. À l’inverse, il s’agit plutôt d’une perte en capital.

On parle ici de placements non enregistrés, d’une résidence secondaire (ex. : chalet), d’un bien immobilier locatif (plex) ou d’un autre type d’investissement, à l’exception, bien entendu, de la résidence principale et des comptes enregistrés (ex. : REER, CELI ou CELIAPP).

Cependant, vous ne payerez pas de l’impôt sur la totalité du gain en capital. À l’heure actuelle, c’est seulement la moitié (50 %) du gain en capital qui est imposable. C’est la distinction importante entre le taux d’inclusion et le taux d’imposition. Ainsi, l’imposition des gains en capital est différente (et plus avantageuse) en comparaison aux revenus provenant de salaires et de revenus d’intérêt.

Par exemple, vous devez liquider l’entièreté de votre portefeuille d’actions et fonds négociés en bourse (d’un compte non enregistré) d’une valeur de 50 000 $. Les actions avaient acheté il y a 10 ans pour 30 000 $. Le gain en capital réalisé sera de 20 000 $. Avec un taux d’inclusion de 50 %, le gain en capital imposable sera de 10 000 $. Votre revenu annuel est de 75 000 $, donc votre taux marginal est de 36,12 %. Ainsi, vous devrez payer 3 612 $ d’impôt sur le gain en capital réalisé sur la vente de vos placements.

Dès le 25 juin prochain, le taux d’inclusion de l’impôt sur les gains en capital réalisés par les particuliers passera de la moitié (50 %) au deux tiers (66,67 %). Cependant, la première tranche de 250 000 $ de gain en capital dans l’année sera protégée au taux d’inclusion de 50 %.

Cette nouvelle mesure n’a pas d’impact sur les gains en capital que vous réalisez lors de la vente d’une résidence principale ou sur des gains réalisés sur des placements à l’intérieur d’un compte enregistré (REER, CELI, etc.). Ces gains en capital demeurent exemptés d’impôt, à l’exception du REER qui sera imposé lors du retrait (aucun changement ici).

Selon les estimations du gouvernement fédéral, cette nouvelle mesure devrait toucher environ 0,13 % des Canadiens les plus riches (environ 40 000 personnes) et apporter près de 20 milliards en recettes fiscales (source : Le Devoir).

Prenons un exemple simple. Vous êtes propriétaire d’un chalet depuis 10 ans, dont le coût d’achat est de 200 000 $. Aujourd’hui, vous vendez votre chalet pour 500 000 $. Pour simplifier l’exemple, supposons qu’il s’agit d’un seul propriétaire, sans revenus de location, sans travaux d’amélioration, sans frais de courtage immobilier lors de la vente ni autres frais qui viendraient augmenter le prix de base rajusté. Ainsi, le gain en capital réalisé après la vente du chalet de 500 000 $ serait de 300 000 $, dont la moitié (150 000 $) est imposable. Si la vente du chalet avait plutôt lieu après le 25 juin 2024, alors le gain en capital imposable aurait été de 158 335 $ (50 % de 250 000 $ et 66,67 % de 50 000 $). Selon votre taux d’imposition marginal, il s’agit d’une différence de quelques milliers de dollars en impôt à payer.

Pour en savoir plus sur les placements ou le gain en capital des particuliers et des entreprises, consultez notre guide des finances personnelles.

Dans le budget fédéral du 16 avril dernier, de nouvelles mesures ont été annoncées pour faciliter l’accès à la propriété. Ces changements incluent entre autres l’augmentation de la limite de retrait pour le RAP et l’augmentation de l’amortissement des prêts hypothécaires assurés pour les constructions neuves. Ces mesures pourront, dans certains cas, vous aider à acheter une première maison, si tel est votre objectif.

Si vous envisagez d’acheter une première maison, vous pouvez utiliser une partie de votre REER pour vous aider à mettre la mise de fonds requise. En effet, le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permettait de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER (70 000 $ pour un couple) pour construire ou acheter une maison admissible. Puis, vous étiez tenu de rembourser le montant retiré dans un délai maximum de 15 ans, à partir de la 2e année suivant le retrait.

Mais, cette limite de retrait pour le RAP (REER) vient d’être augmentée et cette période de grâce pour le remboursement vient d’être allongée.

Effet, il est maintenant possible de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER dans le cadre du RAP (120 000 $ pour un couple). Puis, la période de remboursement du RAP débutera 5 ans après le retrait plutôt que 2 ans.

Notez que la mesure concernant la période de remboursement du RAP s’applique aux personnes qui ont effectué un retrait ou qui feront un retrait entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

Combiné avec le CELIAPP, un couple pourrait avoir accès à 200 000 $ pour une mise de fonds sur une première habitation admissible.

Ensuite, une autre mesure a été introduite pour faciliter l’accès à la propriété et réduire la pression actuelle sur les emprunteurs. Il s’agit de l’amortissement des prêts hypothécaires assurés par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement).

En effet, les prêts assurés par la SCHL pourront désormais être remboursés sur 30 ans au lieu de 25 ans. Cependant, cette mesure s’applique uniquement aux premiers acheteurs de construction neuve.

Cette nouvelle mesure pour faciliter l’accès à la propriété entrera en vigueur le 1er août 2024.

Pour en savoir plus sur l’immobilier, consultez la section « immobilier » de notre guide des finances personnelles.

En résumé, plusieurs changements ont été annoncés dans le budget fédéral. Certaines dispositions ont un impact sur votre portefeuille, comme l’augmentation de l’impôt sur le gain en capital. Tandis que d’autres mesures viennent faciliter l’accès à la propriété, comme l’augmentation de la limite de retrait pour le RAP (REER) et l’augmentation de l’amortissement des prêts hypothécaires assurés pour les constructions neuves.