Conseils pour l’achat d’une première maison au Canada

Conseils pour l’achat d’une première maison

Inspecter la maison avant de vous engager

L’inspection de la maison est tout à fait essentielle, surtout si vous achetez une maison ancienne. L’inspection permet de s’assurer que la structure et les systèmes mécaniques de la propriété sont sains et en état de marche. L’inspecteur évaluera la propriété à la recherche de problèmes potentiels et vous remettra un rapport final sur lequel vous pourrez vous prononcer.

Il est souvent judicieux de faire du rapport sur la propriété un élément essentiel de votre offre sur le bien immobilier. Cela vous offre un levier de négociation (si vous voulez poursuivre) ou une clause de sortie (si le rapport présente des aspects négatifs qui vous incitent à reculer).

Faites appel à un inspecteur réputé et veillez à ce qu’il examine tous les détails de la maison. Cela inclut le toit et les vides sanitaires qui sont hors de portée de toute visite normale de la propriété. Pour plus d’informations, consultez le site Internet de l’Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers (ACIBI). Pour les résidents du Québec, consultez le site Internet de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ).

Souscrire à une assurance habitation

Votre prêteur exigera souvent que vous souscriviez une assurance habitation avant la conclusion de l’achat de la propriété. Il l’exige comme mesure de protection de l’actif pour lequel il vous prête de l’argent.

L’assurance habitation couvre le coût de tout dommage causé à la propriété par des événements tels que les inondations, le vol ou le vandalisme. La plupart des types d’assurance couvrent également tout le contenu de la propriété.

Essayez de souscrire une assurance plus importante que celle dont vous pensez avoir besoin. Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où l’incendie de votre maison cause 500 000 $ de dommages, mais où vous n’avez qu’une assurance de 250 000 $. Pour comparer les meilleurs tarifs d’assurance habitation, utilisez YouSet.

Respecter votre budget

Ce n’est pas parce qu’un prêteur hypothécaire vous offre un montant que vous devez l’accepter. En effet, contracter un prêt hypothécaire au-delà de votre zone de confort peut entraîner des regrets et des problèmes financiers.

Aussi, essayez de maintenir vos versements hypothécaires mensuels en dessous de 28 % de votre revenu avant impôt. Ce n’est pas nécessairement un élément dont le prêteur tiendra compte. Mais, c’est un outil de budgétisation générale qui vous permettra de ne pas dépasser votre budget. Vous pouvez aussi calculer vos ratios d’endettement (ABD et ATD).

Bien entendu, vous pouvez être tenté de dépasser votre budget lors d’une guerre de surenchères. C’est alors qu’il est important de rester calme et de penser logiquement. N’oubliez pas qu’il existe plusieurs propriétés sur le marché et que dépasser votre budget peut entraîner des problèmes financiers. Ainsi, vous devez rationaliser et garder en tête le prix d’achat visé en fonction de votre budget.

Visiter plusieurs propriétés

Si possible, visitez autant de propriétés que vous le pouvez. Vous pouvez même visiter des propriétés qui ne semblent pas correspondre au type de maison qui vous intéresse. En effet, visiter autant de propriétés vous permet de comprendre ce que vous aimez ou n’aimez pas et ce dont vous avez réellement besoin.

Penser à ce que vous voulez dans votre propriété idéale peut parfois être simple et facile. Mais, il y a souvent des facteurs auxquels vous ne pensez pas avant de les voir en personne. Par exemple, vous n’avez peut-être pas réfléchi à la question de savoir si l’espace extérieur est essentiel ou non pour vous. Mais, soudainement, vous visitez une propriété sans espace extérieur privé et vous réalisez que vous en avez envie.

Depuis quelques années déjà, les visites virtuelles en ligne sont très populaires. Malheureusement, ces visites ne vous permettent pas vraiment de vous faire une idée précise d’une propriété. Somme toute, elles constituent un excellent point de départ si vos agents immobiliers locaux n’organisent pas de visites guidées ni de journées portes ouvertes.

Finalement, soyez ouvert d’esprit lorsque vous visitez des propriétés et n’hésitez pas à poser des questions.

Comprendre les options hypothécaires

Lorsque vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous pourriez être tenté de contracter n’importe quel prêt hypothécaire. Cependant, prenez le temps de discuter de vos options hypothécaires avec votre prêteur.

Bien entendu, vous devez comparer le type d’hypothèque (taux fixe ou taux variable) selon votre situation et vos besoins. Mais, vous devez aussi tenir compte des autres facteurs, tels que la durée du prêt hypothécaire et les frais de remboursement anticipé.

Un cabinet en courtage hypothécaire comme nesto ou Neo peut être une bonne option pour discuter des avantages et inconvénients de chaque type de prêt.

Observer le quartier

Parfois, une maison parfaite peut devenir un cauchemar si elle se trouve dans un mauvais quartier. Il est toujours recommandé de vous promener en voiture ou à pied dans le quartier avant de faire une offre sur une propriété. Considérez même d’y revenir en soirée, car un secteur résidentiel qui semble bien le jour ne l’est pas nécessairement le soir ou la nuit. En règle générale, il ne faut pas juger un livre à sa couverture. Cependant, vous pouvez généralement vous faire une bonne idée de ce à quoi ressemble le quartier en l’observant.

S’informer des programmes d’aide aux premiers acheteurs

Informez-vous des programmes d’aide disponibles pour les acheteurs d’une première maison. En effet, plusieurs villes ou régions offrent des programmes d’aide, comme un congé de taxes municipales pour un an, une aide pour la mise de fonds, l’annulation de la taxe de mutation pour les jeunes familles. Ces programmes sont fort utiles pour vous aider à accéder à la propriété. De plus, n’oubliez pas qu’il existe des régimes d’épargne avec avantages fiscaux comme le RAP (REER) et le CELIAPP. Finalement, des programmes gouvernementaux comme des subventions et des crédits d’impôt pour les premiers acheteurs sont offerts (voir section « Programmes d’aide pour les premiers acheteurs »).

Améliorer son score de crédit

Votre score de crédit est l’un des principaux facteurs qui déterminent l’approbation ou le refus de votre demande de prêt hypothécaire, mais aussi, de son taux d’intérêt. Il existe des mesures simples que vous pouvez prendre pour vous assurer que votre score de crédit est aussi élevé que possible au moment où le prêteur examine votre rapport de crédit.

Par exemple :

• Regardez et comprenez votre dossier de crédit. Vous pouvez y accéder par les deux agences d’évaluation du crédit au Canada : Equifax et TransUnion. Vérifiez les aspects qui pourraient faire baisser votre score. Si votre dossier de crédit contient des erreurs, n’hésitez pas à les signaler.
• Respectez vos échéances de paiement chaque mois et maintenez un ratio d’utilisation de 30 % ou moins.
• Maintenez des lignes de crédit ouvertes le plus longtemps possible, notamment grâce aux cartes de crédit sans frais annuels. Contrairement à la croyance populaire, la fermeture d’une carte de crédit peut réduire votre score de crédit.
• Remboursez vos dettes le plus rapidement possible, si vous en avez.
• Évitez les nouvelles demandes de crédit avant un rendez-vous pour un prêt hypothécaire, car ces dernières réduisent votre score de crédit de quelques points. Cependant, ces points seront généralement récupérés dans les mois suivants si vous respectez les critères.

Rencontrer un professionnel

Souvent, les premiers acheteurs surestiment le prix d’achat qu’ils peuvent réellement se permettre. Ainsi, il est recommandé de discuter avec un professionnel ou un prêteur de votre situation financière actuelle. Puis, de déterminer le montant que vous pouvez réellement vous permettre de rembourser chaque mois pour un prêt hypothécaire. Un professionnel peut être, entre autres, une banque, un courtier hypothécaire ou un cabinet en courtage hypothécaire comme nesto ou Neo.

Finalement, il existe de nombreux outils et calculateurs hypothécaires en ligne. Ces outils peuvent être utilisés pour déterminer une fourchette de prix que vous pouvez vous permettre en fonction de votre situation financière. Par exemple, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) met à votre disposition une Calculatrice hypothécaire et un Outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire.

Épargner pour la mise de fonds

Vous devez épargner dès que possible pour la mise de fonds, mais aussi pour les coûts initiaux liés à l’achat d’une maison.

La mise de fonds devra représenter au minimum 5 % de la valeur de la propriété que vous achetez (pour la première tranche de 500 000 $). Pour l’achat d’une maison qui dépasse ce montant, la mise de fonds minimale sera supérieure (10 % pour la portion du prix d’une maison qui dépasse 500 000 $ et 20 % pour le prix d’une maison de 1,5 million $ ou plus). Bref, si vous achetez une propriété de 500 000 $, la mise de fonds minimum sera de 25 000 $. Ces seuils sont ceux de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (vérifiés le 26 octobre 2026) : aucune mise de fonds inférieure à 5 % n’est permise.

Ensuite, il y a des coûts associés à l’achat d’une propriété, tels que les frais juridiques et les frais d’inspection de la maison. Vous pouvez estimer que ces frais varient entre 2 % et 5 %, en fonction de la valeur de la propriété. Enfin, il y a d’autres coûts à considérer, comme les frais de déménagement, l’achat de meubles, les petites réparations ou changements que vous pouvez apporter à la propriété.

Ainsi, voici une liste non exhaustive des coûts initiaux (exclus les coûts récurrents) qui ne seront pas récupérés, peu importe la période de détention du bien immobilier :

• Inspection de la maison
• Mise de fonds
• Frais de notaire
• Assurance de la SCHL (pour une mise de fonds inférieure à 20 %)
• Taxe de mutation
• Frais de déménagement
• Achat de meubles

Les frais mentionnés ci-dessus excluent les coûts mensuels récurrents.

Penser logiquement

Il est difficile de ne pas penser avec son cœur lorsqu’on procède à l’achat de sa première maison. Mais, malheureusement, ce n’est pas la meilleure approche pour acheter la maison qui vous convient. Par exemple, vous pourriez visiter une propriété et, sous son charme, négligez des problèmes pourtant évidents.

Lorsque vous visitez les propriétés qui vous intéressent, ayez un plan d’action et une série de questions du type « oui/non ». Cette tactique peut vous aider à trouver la maison idéale pour vous. Des questions comme « Les murs ont-ils besoin d’être repeints ? » peuvent sembler bien simples. Mais, redécorer une propriété peut être coûteux… Au besoin, procurez-vous une carte de crédit qui vous permet d’économiser sur vos achats lors de rénovations domiciliaires.

Programmes d’aide pour les premiers acheteurs

Crédit d’impôt et programme de remboursement des taxes

Les programmes d’aide comprennent entre autres les subventions pour l’achat d’une première maison et le remboursement des taxes pour les habitations neuves. Mais, aussi, les incitatifs financiers de certaines provinces et villes.

• Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation – Ce crédit d’impôt non remboursable est offert autant au fédéral qu’au Québec. Le montant maximal du crédit d’impôt qui peut être demandé est de 1 400 $ au Québec comme au fédéral (en 2026). Si vous êtes plusieurs personnes à acheter ensemble une première maison ensemble, vous pouvez partager le crédit.
• Remboursement des taxes sur les maisons neuves – Ce programme offre un remboursement des taxes pour les acheteurs qui font l’acquisition d’une habitation neuve. Pour plus d’informations, consultez le site Internet de l’Agence du revenu du Canada (ARC).
• Incitatifs et subventions de certaines provinces – Plusieurs provinces et territoires du Canada offrent des programmes d’aide à l’achat d’une propriété. De plus, certaines villes offrent des programmes d’aide à l’achat d’une première maison, comme l’annulation de la taxe de mutation pour les jeunes familles. Consultez le site Internet de votre province de résidence ou de votre ville.

Régimes d’épargne pour l’achat d’une première maison

Les programmes d’aide pour les premiers acheteurs comprennent aussi des régimes d’épargne, comme le RAP (REER) et le CELIAPP.

• Régime d’accession à la propriété (RAP) – Ce programme permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour acheter une habitation admissible. Le RAP doit être remboursé sur une période de 15 ans qui commence la deuxième année suivant celle du premier retrait (la cinquième année pour un premier retrait fait entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, selon l’ARC, vérifié le 26 octobre 2026).
• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) – Introduit en 2023, ce compte enregistré permet aux Canadiens d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt, d’obtenir une déduction d’impôt et d’effectuer un retrait non imposable pour l’achat d’une première maison admissible.

Conclusion

En résumé, l’achat d’une première maison représente souvent l’achat le plus important d’une vie. Cependant, il s’agit d’un long processus où la planification est importante. Dans cet article, on a partagé des conseils et des astuces pour vous aider à concrétiser votre rêve d’accéder à la propriété.

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier au Canada ?

Les programmes d’aide et les incitatifs pour un premier achat immobilier sont nombreux. Notamment, le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (offert au fédéral et au Québec), le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). S’il s’agit d’une maison neuve, il existe aussi le programme de Remboursement des taxes sur les habitations neuves.

Comment acheter une maison pour la première fois ?

L’achat d’une première maison est un processus difficile qui demande une grande planification. Toutefois, les avantages à long terme sont importants. Pour éviter de commettre des erreurs, vous devez vous informer et planifier les moindres détails. Par exemple, respecter son budget, visiter plusieurs propriétés, faire une inspection préachat, comprendre les différents types d’hypothèques. Finalement, ne pas hésiter à rencontrer un professionnel comme un notaire et un courtier hypothécaire.

Quel est le pourcentage de mise de fonds pour une maison ?

Le pourcentage de mise de fonds pour une maison est au minimum 5 % de la valeur d’achat. Cependant, si la valeur de la maison dépasse 500 000 $, alors la mise de fonds sera de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % pour la portion qui dépasse 500 000 $. Finalement, si le prix de la maison est de 1 500 000 $ ou plus, alors le pourcentage de mise de fonds est 20 %.

Qu’est-ce que le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation ?

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation est offert autant au fédéral qu’au Québec. Il s’agit d’un crédit d’impôt non remboursable qui vise à aider les particuliers à acheter une première habitation. Au Canada, la valeur du crédit d’impôt est de 1 400 $ en 2026. Ce qui correspond au montant du crédit (10 000 $) multiplié par le taux inférieur d’imposition du revenu des particuliers (14 % en 2026). Au Québec, le calcul est similaire. Comme le taux inférieur d’imposition y est aussi de 14 %, le montant maximal du crédit d’impôt est de 1 400 $. Si vous êtes plusieurs personnes à acheter ensemble une première habitation ensemble, vous pouvez partager le crédit.

Qu’est-ce que l’incitatif à l’achat d’une première propriété ?

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété est un programme fédéral, en partenariat avec la SCHL, qui a pris fin le 31 mars 2024. Ce programme pour les premiers acheteurs permettait d’obtenir 5 % à 10 % de la valeur d’achat de la maison comme mise de fonds par la SCHL. Cette somme, ajoutée à votre propre mise de fonds, permettait de réduire le coût total du prêt hypothécaire et ainsi de faciliter l’accès à la propriété. Puis, à la vente, vous deviez rembourser le même pourcentage de la valeur de vente. Bien que ce programme soit terminé actuellement, rien ne dit que cette mesure ne sera pas réintroduite dans le futur.