Hypothèques : Comment fonctionnent les prêts hypothécaires au Canada?

Types d'hypothèques au Canada Exigences en matière de mise de fonds Obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire

Choisir son type de prêt hypothécaire Durée de l'hypothèque Taux d'intérêts Fréquence des paiements Types de prêteurs

Lorsque vous envisagez d’acheter votre propre maison, il est essentiel d’apprendre comment fonctionne un prêt hypothécaire au Canada, car cela peut être assez compliqué pour certains.

Peu de personnes disposent des liquidités nécessaires pour acheter une maison en espèces. C’est pourquoi un prêt hypothécaire est essentiel pour la majorité des gens. Un prêt hypothécaire est essentiellement un prêt plus spécifiquement destiné à l’acquisition d’un bien immobilier.

Vous emprunterez probablement cet argent auprès d’une banque traditionnelle (bien que d’autres options soient disponibles). Contrairement à la plupart des prêts ordinaires, un prêt hypothécaire est normalement remboursé sur une période beaucoup plus longue (généralement de 10 à 25 ans au Canada). C’est en raison de cette durée et de la valeur élevée du prêt qu’il est important de prendre en compte plusieurs éléments avant de faire une demande de prêt hypothécaire au Canada.

Types d'hypothèques au Canada

Tout d’abord, vous devez réfléchir à l’hypothèque dont vous avez besoin, car il en existe différents types :

Type	Définition
Hypothèque conventionnelle	Il s’agit d’un prêt hypothécaire typique pour lequel vous versez une mise de fonds (généralement autour de 20 %) et vous remboursez le solde restant au fil du temps, en plus d’un taux d’intérêt.
Hypothèque ouverte	Une hypothèque ouverte vous donne la possibilité de rembourser le solde de votre prêt hypothécaire aussi rapidement que vous le souhaitez, sans pénalités ni frais élevés. Pour cette raison, ces prêts hypothécaires sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés. Toutefois, ces types de prêts hypothécaires sont les meilleurs si vous savez que vous emprunterez probablement pour une courte période (par exemple, pour une maison que vous rénoverez et que vous vendrez dans 12 à 24 mois).
Hypothèque fermée	Un prêt hypothécaire fermé est assorti d’un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du prêt. Comme les intérêts sont fixes et à long terme, le prêteur a tendance à offrir des taux d’intérêt plus favorables, car son revenu est plus sûr.
Hypothèque à taux variable	Un prêt hypothécaire à taux variable suit le taux préférentiel. Le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire augmente en conséquence. Cela signifie que vos paiements hypothécaires mensuels peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse au fil du temps. Cela peut être une bonne ou une mauvaise chose, en fonction de l’effort financier requis pour obtenir votre prêt hypothécaire.
Hypothèque inversée	Le prêt hypothécaire inversé est probablement l’une des options les plus complexes qui existent. Il vous permet essentiellement de recevoir une valeur en espèces pour l’équité de votre maison pendant que vous y vivez encore. Pour demander un prêt hypothécaire inversé au Canada, vous devez avoir 60 ans. Il s’agit essentiellement d’une option pour les personnes âgées qui ont besoin d’argent supplémentaire pour financer leurs années de retraite.

Exigences en matière de mise de fonds

La première chose à prendre en compte pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada est la mise de fonds et le montant que vous devez épargner pour obtenir le type de propriété que vous recherchez.

La mise de fonds sur un prêt hypothécaire doit être payée à l’avance, et il est donc inutile de chercher des propriétés tant que cette mise de fonds n’a pas été mise de côté. Ce montant correspond classiquement à un pourcentage du prix d’achat total de la propriété.

Une bonne règle de base est de viser 20 % du prix d’achat du bien. Il est important de noter que la mise de fonds est basée sur le prix d’achat, et non sur l’évaluation. Par conséquent, si un bien est légèrement hors de votre portée, mais que vous pouvez faire baisser le prix du vendeur, l’hypothèque porte sur le prix final convenu.

Il existe des prêts hypothécaires disponibles avec des mises de fonds moins élevées. Toutefois, ceux-ci dépendent fortement des circonstances personnelles, ainsi que de la situation économique actuelle.

Obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire

La préapprobation d’un prêt hypothécaire vous permet de rechercher des propriétés en sachant exactement combien vous pouvez dépenser. Cela signifie que vous pouvez examiner des propriétés dont vous savez qu’elles sont tout à fait dans votre budget, et le prêteur sera prêt à vous accorder un prêt hypothécaire pour l’achat.

Lorsque vous cherchez à obtenir la préapprobation d’un prêt hypothécaire, le prêteur vous demandera probablement plusieurs informations et pièces d’identité :

Preuve d’identité (permis de conduire, etc.)
Preuve d’adresse
Coordonnées de l’employeur
Historique d’emploi
Preuve de revenus
Liste des dettes (prêts automobiles, cartes de crédit, etc.)

Il est important de garder le contrôle de vos dettes, car celles-ci peuvent avoir un impact étonnamment important sur le caractère abordable de votre prêt hypothécaire aux yeux d’un prêteur. En outre, vos antécédents en matière de crédit sont importants, car ils donneront au prêteur un aperçu de votre capacité à devenir un client potentiel. Avez-vous fait défaut sur des prêts dans le passé? Remboursez-vous généralement votre carte de crédit rapidement? Etc.

Choisir son type de prêt hypothécaire

Comme indiqué précédemment, il existe de nombreux types de prêts hypothécaires au Canada. En général, la meilleure façon d’aborder la situation pour la plupart des gens est de savoir si vous voulez un prêt ouvert ou fermé. Avez-vous l’intention d’effectuer des paiements supplémentaires et de rembourser l’hypothèque plus tôt? Dans ce cas, vous voudrez un prêt hypothécaire ouvert, qui vous donnera la flexibilité supplémentaire que vous recherchez.

Toutefois, si vous souhaitez maintenir vos mensualités au plus bas et bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible, mais que vous n’avez pas peur de rembourser le prêt sur une longue période, le prêt fermé est celui qu’il vous faut. C’est généralement une bonne solution pour les personnes qui achètent leur «maison pour toujours». La durée de l’hypothèque n’a pas d’importance, car elles ont l’intention de vivre dans cette propriété pour toujours. Assurez-vous simplement que c’est bien le cas avant de signer votre prêt hypothécaire, car un prêt fermé comporte généralement des frais de pénalité importants si vous essayez d’effectuer des remboursements anticipés et de rompre le contrat hypothécaire.

Durée de l'hypothèque

L’horizon temporel d’un prêt hypothécaire dépend beaucoup du lieu. Pour un prêt hypothécaire au Canada, le délai typique est de 10 à 25 ans. Il s’agit de l’échéance à laquelle vous devez rembourser le montant principal du prêt hypothécaire, plus les intérêts que le prêteur a ajoutés à votre prêt.

La durée de l’hypothèque que vous choisissez peut être très importante pour votre capacité financière à court et à long terme, il peut donc s’agir de l’une des décisions les plus importantes lorsque vous concluez votre hypothèque. Une durée de prêt plus longue signifie des paiements mensuels moins élevés, mais vous paierez plus à long terme, car les intérêts s’accumulent sur une plus longue période. Cependant, une durée d’hypothèque plus courte signifie des paiements mensuels plus élevés. Il est important de tenir compte de votre situation personnelle actuelle et future, l’accent étant mis sur la stabilité de vos revenus. Est-il possible que vous ayez un jour du mal à rembourser le prêt? Votre carrière est imprévisible ou instable? (Par exemple, êtes-vous travailleur autonome?) Dans ce cas, allonger la durée de l’hypothèque pour réduire les paiements autant que possible peut être l’option la plus sûre.

Lorsque vous discutez de la durée de votre hypothèque avec votre prêteur, il est probable qu’il parle de la «période d’amortissement».

Taux d'intérêts

Un autre choix à faire est de savoir si vous voulez un prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe ou variable. Le prêteur doit réaliser un bénéfice en vous prêtant l’argent nécessaire à l’achat de votre propriété idéale, ce bénéfice prenant la forme d’un intérêt fixe ou variable.

Un taux d’intérêt fixe va généralement entraîner des paiements mensuels plus élevés; c’est le coût de la stabilité et de la certitude que vos paiements hypothécaires ne changeront pas pendant la durée du prêt.

À l’inverse, un prêt hypothécaire à taux variable est susceptible d’être plus bas en moyenne pendant toute la durée du prêt; toutefois, ce taux peut fluctuer de manière significative. Au moment où nous écrivons ces lignes, nous sommes dans une période où les taux sont faibles, mais cela peut changer (et changera avec le temps). Lorsque vous envisagez d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable, vous devez vous demander si les paiements mensuels augmentaient soudainement de manière significative, cela aurait-il un impact considérable sur votre capacité à continuer à rembourser le prêt.

Fréquence des paiements

Les paiements mensuels ont été le point de discussion par défaut tout au long du processus, mais ce n’est pas la seule option. Vous pouvez payer tous les deux mois, toutes les deux semaines, toutes les semaines, etc. Il convient de noter que plus vos paiements hypothécaires sont fréquents, plus vous économiserez en intérêts sur la durée de votre prêt. Cependant, plus les paiements sont fréquents et plus le remboursement du prêt est rapide, plus les sorties de fonds sont importantes.

Un conseil en matière de trésorerie serait de faire coïncider vos paiements hypothécaires avec le moment où vous êtes payé. Cela vous permettra de savoir exactement quand votre argent sortira de votre compte bancaire et ne vous laissera pas coincé pendant deux semaines à attendre le jour de paie après le paiement de l’hypothèque.

Types de prêteurs

Les prêteurs institutionnels classiques au Canada sont RBC, CIBC, BMO, TD et la Banque Scotia. Ils sont considérés comme vos «prêteurs A» et offrent généralement les taux d’intérêt les plus bas, car ils ont le monopole du marché. Toutefois, ces taux plus bas s’accompagnent d’un plus grand nombre de conditions et d’exigences pour obtenir un prêt hypothécaire. Ils peuvent généralement être disposés à vous prêter moins en fonction de votre situation financière actuelle.

À l’inverse, les établissements de crédit communément appelés «prêteurs B» peuvent être disposés à vous prêter plus d’argent, avec moins de conditions. Toutefois, leurs taux d’intérêt seront sensiblement plus élevés que ceux des prêteurs institutionnels afin de tenir compte du risque accru qu’ils assument. Un «prêteur B» peut convenir aux personnes qui n’ont pas un historique de crédit parfait et qui peuvent avoir du mal à obtenir un prêt hypothécaire approuvé par un prêteur institutionnel conventionnel.

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