Lorsque vous désirez acheter une maison, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires au Canada. Que vous soyez natif du Canada ou venu de l’extérieur, cela peut être assez compliqué. De plus, il arrive que le gouvernement change les règles de mise de fonds et d’amortissement, entre autres pour faciliter l’accès à la propriété. Dans ce guide, on vous explique notamment la différence entre les types de prêts hypothécaires au Canada, mais aussi, les taux fixes et variables, termes et périodes d’amortissement.
Peu de gens disposent des liquidités nécessaires pour acheter une maison en espèces. Ainsi, la partie du prix d’achat que vous payez sera votre mise de fonds. Puis, pour couvrir la différence entre le prix d’achat et votre mise de fonds, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire, que vous rembourserez sur une longue période (jusqu’à 30 ans).
Un prêt hypothécaire est un contrat légal entre vous et votre prêteur : banque, coopérative de crédit, société de financement ou société d’investissement hypothécaire. Si vous ne respectez pas les modalités de votre hypothèque, comme le paiement de versements hypothécaires, le prêteur a le droit de reprendre votre maison.
Vos paiements hypothécaires comprennent généralement le capital emprunté, les intérêts, l’assurance prêt hypothécaire (le cas échéant) et parfois les impôts fonciers (requis par certains prêteurs).
Sur la durée du remboursement de votre hypothèque, vous devez renouveler votre contrat plusieurs fois (ex. : aux 5 ans) jusqu’à ce que votre hypothèque soit complètement remboursée. Si vous déménagez ou devez vendre votre maison pour une autre raison, vous pouvez résilier votre contrat. Mais, vous devrez payer une pénalité.
Il existe différents types de prêts hypothécaires au Canada, comme les hypothèques ouvertes et les hypothèques fermées. Chacun ayant ses propres avantages et inconvénients. Choisissez une hypothèque en fonction de votre situation et de vos besoins.
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Le premier élément à prendre en considération pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada est la mise de fonds. La mise de fonds est le montant que vous devez épargner et verser pour l’achat de votre maison. Ce montant sera déduit du prix d’achat et votre hypothèque couvrira la différence.
Au Canada, la mise de fonds minimum que vous devez verser dépend du prix d’achat de votre maison. Elle varie entre 5 % et 20 % du prix d’achat. Toutefois, dans certains cas, votre prêteur pourrait exiger une mise de fonds plus élevée.
Si vous versez une mise de fonds inférieur à 20 % du prix d’achat de votre maison, vous devrez payer une assurance prêt hypothécaire.
La préapprobation hypothécaire vous permet de savoir le prix d’achat maximum de votre future maison. Ainsi, vous pourrez rechercher des propriétés qui respectent votre budget et dont vous avez la certitude d’obtenir un prêt hypothécaire. Pour obtenir une préapprobation hypothécaire, votre prêteur vous demandera les informations suivantes :
Il est essentiel de garder le contrôle de vos dettes, car ces dernières ont un impact important sur les prêts hypothécaires au Canada. En effet, une banque pourrait refuser de vous accorder un prêt hypothécaire si elle juge que vous n’avez pas la capacité à rembourser votre prêt. Pour cela, les prêteurs analysent votre dossier et votre score de crédit et calculent vos ratios d’endettement : amortissement brut de la dette (ABD) et amortissement total de la dette (ATD).
Le ratio d’endettement sert à évaluer vos dettes par rapport à vos revenus. Il permet aussi de calculer le revenu annuel requis pour être en mesure d’effectuer les versements hypothécaires, en plus des autres dettes (le cas échéant).
Le test de résistance est requis pour obtenir une hypothèque au Canada. Ce test permet aux prêteurs de confirmer que vous pouvez rembourser les paiements hypothécaires à un taux d’intérêt plus élevé que le taux de votre contrat hypothécaire, en cas de hausse des taux. Le taux utilisé est le plus élevé entre 5,25 % et le taux d’intérêt de votre contrat plus 2 %. Si vous voulez demander une marge de crédit hypothécaire ou refinancez votre maison, vous devrez repasser un test de résistance.
Vous connaissez maintenant les types de prêts hypothécaires au Canada et les exigences en matière de mise de fonds et ratio d’endettement. Toutefois, il existe plusieurs autres critères avant de choisir un prêt hypothécaire en fonction de vos besoins. Notamment, les types de prêteurs, le terme, l’amortissement, le taux d’intérêt, la fréquence des paiements, l’assurance prêt hypothécaire et bien plus encore.
Tout d’abord, il existe plusieurs types de prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires au Canada. Notamment, les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de financement hypothécaire. Puis, les courtiers hypothécaires, comme nesto, offrent des prêts en mettant en relation des emprunteurs comme vous avec des prêteurs hypothécaires. Pour choisir l’hypothèque qui répond le mieux à vos besoins, prenez le temps de comprendre les options de chaque prêteur avec lequel vous faites affaire.
Au Canada, il existe une différence importante entre le terme et l’amortissement de l’hypothèque. Le terme d’une hypothèque est la durée de votre contrat hypothécaire. Les termes varient généralement de quelques mois à 5 ans ou plus. À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque. En règle générale, vous aurez besoin de plusieurs termes pour rembourser votre prêt hypothécaire au complet. Le terme choisi aura un impact entre autres sur votre taux d’intérêt.
La période d’amortissement est le temps requis pour rembourser votre hypothèque au complet. Par exemple, 15, 20 ou 25 ans. Plus la période d’amortissement est longue, plus bas seront vos paiements, mais plus vous payerez d’intérêts. Avec les nouvelles règles en vigueur, si vous obtenez un prêt hypothécaire assuré (mise de fonds inférieure à 20 %), la période d’amortissement maximale est de 25 ans ou 30 ans (pour une première maison ou une maison nouvellement construite).
Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous pouvez choisir entre un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable. Mais, il existe aussi des hypothèques hybrides.
Un taux d’intérêt fixe est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt variable. Mais, il demeure le même pendant toute la durée du terme. Ainsi, vos paiements d’hypothèque restent les mêmes pendant tout le terme, ce qui assure une stabilité et une prévisibilité.
À l’inverse, un taux d’intérêt variable peut augmenter et diminuer au cours de votre terme. Toutefois, le taux d’intérêt variable est généralement inférieur à un taux d’intérêt fixe, surtout sur une longue période. Vous pouvez choisir entre des paiements fixes (c’est l’amortissement qui changera si le taux change) ou des paiements ajustables (c’est le montant de vos paiements qui changera si le taux change).
Comme son nom l’indique, une hypothèque hybride comprend une partie à un taux d’intérêt fixe et une autre à taux d’intérêt variable. La partie à taux fixe offre une protection contre les hausses de taux, tandis que la partie à taux variable offre un avantage si les taux baissent.
Lorsque vous voulez contracter une hypothèque, votre prêteur vous propose un taux d’intérêt. Ce taux d’intérêt est utilisé pour calculer les frais que vous devez payer pour votre hypothèque. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus vous payez d’intérêts pendant la durée de votre prêt.
Le taux d’intérêt que vous pouvez obtenir dépend de plusieurs facteurs, dont :
Sachez que vous pouvez essayer de négocier votre taux d’intérêt à la baisse. Mais, vous pouvez aussi comparer avec d’autres prêteurs. Pour faciliter votre recherche, vous pouvez utiliser notre comparateur de taux hypothécaires.
La fréquence des paiements correspond à la fréquence que vous effectuez vos paiements hypothécaires. Ou, la fréquence à laquelle les paiements hypothécaires sont prélevés de votre compte bancaire. Vous pouvez effectuer des paiements réguliers ou des paiements accélérés (un paiement mensuel supplémentaire par année.), ce qui vous permet de réduire l’amortissement de votre prêt hypothécaire et les intérêts payés. En règle générale, plus vos paiements hypothécaires sont fréquents, plus vous économiserez en intérêts sur la durée de votre prêt.
Les différentes options de fréquence de paiements sont :
Astuce : Choisissez une fréquence de paiements hypothécaires qui correspond aux cycles de paie de votre emploi. Ainsi, vous vous assurez d’avoir l’argent dans votre compte lorsque votre paiement hypothécaire est prélevé de votre compte.
Pour vous aider à estimer le montant que vous pouvez emprunter et le montant de vos paiements hypothécaires, vous pouvez utiliser une calculatrice hypothécaire. Par exemple, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) met à votre disposition les outils suivants :
L’assurance prêt hypothécaire ne vous protège pas. Elle protège plutôt le prêteur si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer vos paiements. Comme mentionné précédemment, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez obtenir une assurance prêt hypothécaire comme la SCHL. Toutefois, même si vous versez une mise de fonds de 20 %, votre prêteur pourrait quand même exiger une assurance prêt hypothécaire dans certains. Par exemple, si vous avez un mauvais dossier de crédit ou si vous êtes travailleur autonome.
Certains prêteurs exigent que le paiement des impôts fonciers (taxes municipales et scolaires) pour votre maison soit à même vos paiements réguliers. Ainsi, ils ajoutent les impôts fonciers dans vos paiements réguliers, puis s’assurent de payer vos impôts fonciers pour vous. C’est une condition de financement qui figure souvent chez les premiers acheteurs, sans s’y limiter.
En plus des nouvelles règles pour faciliter l’accès à la propriété, les taux hypothécaires sont à la baisse depuis plusieurs mois. En effet, la Banque du Canada a réduit le taux directeur à plusieurs occasions depuis le début de l’année. Si vous devez renouveler votre hypothèque prochainement, plusieurs options s’offrent à vous :
En résumé, acheter une maison est l’achat le plus important de votre vie. Pour financer cet achat, vous devrez probablement contracter une hypothèque, en plus d’épargner pour une mise de fonds. Avant de choisir un prêt hypothécaire, vous prendre une série de décisions : terme, amortissement, taux fixe ou variable, fréquence des paiements, etc. Ce guide devrait avoir répondu à toutes ces questions.
Plusieurs types de prêteurs offrent des prêts hypothécaires au Canada : banques, coopératives de crédit, sociétés de financement hypothécaire et courtiers hypothécaires. Le taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs comme le terme de l’hypothèque et le type d’intérêt (fixe, variable ou hybride). Mais, aussi, de votre dossier de crédit.
Pour connaître le meilleur taux hypothécaire aujourd’hui, consultez le site Internet des banques ou contactez un courtier hypothécaire comme nesto.
Avec l’inflation à la baisse, les taux hypothécaires devraient baisser en 2024 et 2025. Cependant, rien n’est garanti.
Le taux des prêts hypothécaires au Canada varie d’une personne à l’autre, en fonction de plusieurs facteurs. Notamment, votre dossier de crédit et les caractéristiques que vous choisissez pour votre hypothèque (terme, type d’intérêt, etc.).
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