Hypothèques : Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire au Canada?
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Vous pouvez franchir une étape importante avant de commencer à chercher la propriété idéale, à savoir obtenir une préapprobation pour votre prêt hypothécaire. Cela vous fera gagner du temps et vous évitera de vous casser la tête pendant vos recherches de la maison idéale en simplifiant l’ensemble du processus. Un prêt hypothécaire préapprouvé vous aidera à comprendre exactement ce que vous pouvez vous permettre, et donc quelle est votre fourchette budgétaire lorsque vous recherchez des propriétés. Non seulement vous comprendrez votre budget, mais vous comprendrez aussi le taux hypothécaire que vous obtiendrez avant de soumettre une offre sur une propriété. Vous serez ainsi protégé en cas d’augmentation des taux pendant que vous recherchez un bien immobilier et que vous déposez votre offre.
Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?
Une préapprobation, souvent appelée « créance hypothécaire », est un engagement de votre prêteur ou fournisseur de prêts hypothécaires à vous prêter une somme d’argent déterminée à un taux d’intérêt déterminé. L’avantage d’obtenir une préapprobation est que vous connaîtrez exactement le montant maximum que vous pouvez vous permettre d’offrir sur une propriété. Par exemple, si vous êtes préapprouvé pour 500 000 $, il est inutile d’examiner des propriétés d’une valeur de 550 000 $, car vous connaissez exactement votre budget maximal. Vous recevrez également votre taux dans le cadre de votre préapprobation, et vous pourrez l’utiliser pour calculer le montant probable de vos paiements mensuels lorsque vous examinerez chaque propriété. La préapprobation d’un prêt hypothécaire est un service gratuit, et vous n’aurez aucun engagement envers le prêteur même s’il fournit une préapprobation. C’est aussi un excellent moyen de comparer différents prêteurs, car certains peuvent être disposés à vous prêter moins et à des taux plus bas à différents moments. Normalement, un prêteur conserve votre taux préapprouvé pendant 60 à 130 jours selon le prêteur, après quoi vous devrez recommencer la procédure. Il est judicieux de passer par le processus de préapprobation hypothécaire juste avant de commencer à visiter des propriétés; de cette façon, vous pourrez profiter de cette préapprobation aussi longtemps que possible. Il est important de garder à l’esprit que si les taux d’intérêt changent de manière significative après l’expiration de votre période de gel, et que vous devez refaire une demande de préapprobation, vous recevrez les nouveaux taux et non les anciens taux proposés. Toutefois, si les taux baissent pendant la période de gel des taux de votre préapprobation, le prêteur honorera très probablement les taux inférieurs qu’il offre actuellement. Cela dit, il n’est pas garanti qu’une préapprobation conduise à l’application de ce taux exact à votre prêt hypothécaire. Certains facteurs peuvent changer entre la rencontre de préapprobation et la conclusion finale de l’achat de la propriété. Le prêteur procédera à une dernière vérification de votre situation personnelle lorsque votre offre aura été acceptée, et il pourra modifier légèrement les taux s’il estime que vous présentez un risque légèrement plus élevé depuis la première offre.
Préqualification ou préapprobation : quel ordre?
Vous pouvez estimer votre budget avant de fournir le moindre document. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), le processus de préapprobation peut se diviser en plusieurs étapes, parfois appelées préqualification ou préadmissibilité. Chaque prêteur a ses propres définitions. La préapprobation, elle, s'appuie sur vos documents et, habituellement, sur une vérification de votre crédit.
Pour une première estimation, l'outil d'évaluation d'admissibilité à un prêt hypothécaire de l'ACFC calcule si vous pourriez être admissible à partir de votre revenu, de vos dettes et de la valeur de la propriété visée. Tenez aussi compte du test de résistance. En date de septembre 2026, les banques vérifient que vous pouvez effectuer vos paiements au plus élevé de ces deux taux :
- Taux plancher : 5,25 %
- Taux négocié : le taux de votre contrat, plus 2 %
Pourquoi un courtier vous demande-t-il le prix de la propriété visée? Selon l'ACFC, le montant approuvé dépend de la valeur de la propriété et de votre mise de fonds. Le prix visé permet donc de calculer le montant du prêt, les impôts fonciers et vos ratios d'endettement. Autrement dit, votre budget et le prix visé se précisent ensemble.
Comment obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire?
Vous pouvez soit rencontrer un courtier en prêts hypothécaires, soit vous adresser directement au prêteur. Au cours de cette réunion, vous devrez répondre à une multitude de questions et vos réponses devront normalement être étayées par des preuves ou des documents. Les documents justificatifs dont vous aurez probablement besoin comprennent :
- Pièce d’identité (permis de conduire ou passeport)
- Preuve de revenus (fiches de paie et lettre de votre employeur)
- Renseignements sur la durée de votre contrat avec votre employeur actuel.
- Preuve des biens que vous possédez
- Renseignements sur les dettes. Notamment :
- Cartes de crédit
- Prêts étudiants
- Contrat de location de voiture
- Prêts personnels
Que dois-je faire après avoir reçu une préapprobation de prêt hypothécaire?
Une fois que vous aurez reçu la confirmation de votre préapprobation, vous saurez exactement quel sera le plafond de votre prêt hypothécaire, et donc quel sera le budget maximum dont vous disposerez pour votre propriété. Avec votre préapprobation, vous serez protégé contre les augmentations de taux d’intérêt pendant 60 à 130 jours selon le prêteur, pendant que vous cherchez la propriété de vos rêves. Avec ces informations, vous pouvez maintenant commencer votre recherche de maison en toute confiance.
Limites de la préapprobation des prêts hypothécaires
Il est toujours sage de garder à l’esprit qu’il n’y a aucune garantie que votre demande de prêt hypothécaire sera approuvée; par conséquent, faites preuve de prudence. Par exemple, si vous avez été préapprouvé pour un montant de 500 000 $, il peut être judicieux de viser un montant légèrement inférieur, afin de vous laisser une marge de manœuvre. Si votre situation financière change avant votre demande finale de prêt hypothécaire, cela pourrait faire la différence entre une acceptation ou un refus. D’autres facteurs entrent également en ligne de compte. Par exemple, le prêteur examinera le bien que vous achetez et, s’il ne répond pas à ses critères, votre demande de prêt hypothécaire pourrait être rejetée, même si vous avez obtenu une préapprobation. Cela peut souvent se produire dans des propriétés plus vieilles qui contiennent de l’amiante ou des problèmes électriques. Votre préapprobation ne représente que le montant que votre prêteur serait prêt à vous prêter. Ce n’est pas une indication du montant exact que vous devez dépenser. Aller en dessous du montant préapprouvé sera toujours plus avantageux d’un point de vue budgétaire et vous permettra de moins solliciter vos finances.
Facteurs de votre préapprobation hypothécaire
Le prêteur tiendra compte de plusieurs facteurs lorsqu’il examinera votre processus de préapprobation. Certains d’entre eux peuvent être résumés comme suit :
- Disponibilité de la mise de fonds : Un prêteur ne pourra vous prêter qu’un certain montant en fonction de votre mise de fonds, même si vous gagnez beaucoup plus que prévu et que votre cote de crédit est parfaite. Si votre mise de fonds n’est que de 5 %, alors vous êtes limité.
- Votre cote de crédit : Il s’agit probablement de l’un des facteurs les plus importants pour l’approbation ou le refus d’un prêt hypothécaire, ainsi que pour l’offre de taux.
- Ratios du service de la dette (amortissement brut + total) : Les exigences varient en fonction du prêteur, mais les prêts assurés contre le défaut de paiement doivent être inférieurs à un certain niveau pour les ratios de service de la dette brut et total.
- Preuves et documents justificatifs : Si vous ne pouvez pas fournir de preuves pour certaines affirmations importantes, votre préapprobation hypothécaire peut être rejetée. Par exemple, si vous ne pouvez pas prouver que vous gagnez 100 000 $ par an, ou si vous ne pouvez pas fournir la preuve que vous possédez des biens.
