Hypothèques : Qu’est-ce qu’une hypothèque subsidiaire au Canada?

Mis à jour Nov 29, 2024
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Vincent Morin
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Vincent a atteint l'indépendance financière et pris sa retraite anticipée (FIRE) à l'âge de 35 ans. Après une carrière en technologies financières pour une grande banque d’investissement américaine, il a fondé Retraite101, un site de finances personnelles qui rejoint plus de 350 000 visiteurs uniques par année et qui a plus de 30 000 abonnés sur les réseaux sociaux. Passionné par les finances personnelles, le vélo, la lecture et le jardinage, il continue d’écrire pour inspirer et motiver les Québécoises et Québécois à prendre leurs finances en main.
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Il existe deux types d’inscription différents pour votre prêt hypothécaire. On parle d’une « affectation hypothécaire » ou d’une « charge subsidiaire », et elles présentent quelques différences notables.

Lors de l’examen d’une affectation hypothécaire, votre prêteur inscrira votre propriété auprès du bureau d’enregistrement foncier de votre municipalité locale. L’hypothèque est ensuite enregistrée auprès de votre prêteur. Si le prêt hypothécaire doit être transféré ou libéré, cette opération est également traitée par votre prêteur.

Toutefois, dans le cas d’une charge subsidiaire, celle-ci ne peut être enregistrée ou libérée que par votre prêteur : elle ne peut pas être transférée.

Qu'est-ce qu'une hypothèque subsidiaire?

Une hypothèque subsidiaire vous permet d’obtenir plus d’argent de votre prêteur pendant toute la durée du prêt, à mesure que la valeur de votre propriété augmente, sans qu’il soit nécessaire de conclure un accord de refinancement du prêt. C’est ce qu’on appelle un prêt sur la valeur nette d’une maison.

Pour ce faire, votre prêteur enregistrera votre propriété avec une charge subsidiaire. Cette situation est comparable à ce qu’un prêteur ferait pour une marge de crédit hypothécaire. Cela leur donne la possibilité d’avoir une charge plus élevée que le montant de l’exigence hypothécaire.

Le principal avantage d’une hypothèque subsidiaire est la facilité d’accès à des fonds supplémentaires. En enregistrant le bien immobilier avec une charge subsidiaire, vous pouvez accéder à vos liquidités à tout moment, et c’est comparativement moins cher que de devoir refinancer ou contracter des prêts supplémentaires. En outre, aucune autre démarche juridique n’est nécessaire pour accéder à l’argent.

Avantages et inconvénients d'une hypothèque subsidiaire

Avantages

  • Vous aurez une flexibilité absolue pour accéder à d’autres fonds, et ce, à tout moment.
  • Il n’y a pas de frais supplémentaires ni d’implication juridique liés à l’accès au financement supplémentaire.
  • L’accès à l’argent est rapide et simple.

Désavantages

  • Les frais juridiques peuvent être importants si vous décidez de changer de prêteur à un moment donné. Il est recommandé de ne pas demander d’hypothèque subsidiaire si vous souhaitez changer plus tard.
  • Votre dette globale augmentera et, par conséquent, si vous avez besoin d’un autre financement secondaire en dehors de cet accord, vous risquez d’avoir des difficultés en raison du niveau d’endettement qui apparaîtra sur vos comptes.

Quels sont les prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires subsidiaires?

Une hypothèque subsidiaire est généralement proposée par la plupart des prêteurs conventionnels. Cependant, deux banques canadiennes sont spécialisées dans les prêts hypothécaires subsidiaires, car c’est tout ce qu’elles proposent. TD Canada Trust et Tangerine.

Il serait prudent de demander à votre courtier ou conseiller en prêts hypothécaires s’il offre des prêts hypothécaires subsidiaires, ou si le produit actuel que vous envisagez est un prêt hypothécaire subsidiaire ou non.

Calcul d'une hypothèque subsidiaire

Une hypothèque subsidiaire sera généralement considérée du point de vue d’un pourcentage de la valeur de votre maison. Par exemple, vous pouvez inscrire votre hypothèque à 125 % de la valeur de la maison.

Imaginons que vous venez d’acheter la maison de vos rêves pour 500 000 $, mais elle a besoin de quelques travaux. Vous décidez donc de prendre une hypothèque subsidiaire pour vous aider à financer les changements que vous souhaitez effectuer. Vous effectuez un versement initial de 20 % de 100 000 $, et votre prêt hypothécaire est donc de 400 000 $.

Vous pouvez alors établir votre hypothèque subsidiaire à 125 %, ce qui équivaudrait à 625 000 $. Toutefois, vous ne pouvez accéder à cet argent que si la valeur de la propriété augmente, avec une réduction basée sur le montant que vous devez encore sur votre hypothèque.

Par exemple, disons que vous devez encore 300 000 $ sur votre prêt hypothécaire (sur les 400 000 $ de départ) :

400 000 $ d’hypothèque initiale – 300 000 $ encore dus = 100 000 $ de valeur nette disponibles.

Cela signifie que vous pourriez avoir accès à 100 000 $.

Il est important de noter que, quelle que soit l’augmentation de la valeur de votre propriété, le maximum de fonds auquel vous pouvez avoir accès est le montant de l’hypothèque subsidiaire enregistrée à l’origine (dans ce cas, 625 000 $). Dans ce cas, si le ratio maximum de votre prêt par rapport à la valeur était de 80 %, la valeur de votre propriété devrait augmenter à 781 250 $ pour que vous ayez accès à la totalité des 625 000 $. Cela suppose également que vous ne devez plus rien sur l’hypothèque.

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Jean-Maximilien Voisine

Jean-Maximilien Voisine

Jean-Maximilien Voisine
Jean-Maximilien, Président Fondateur de Milesopedia, est un expert reconnu des programmes de récompenses, des cartes de crédit et des voyages au Canada et en France. Approchant la quarantaine et père de deux enfants, il a exploré plus de 100 pays dont la moitié en famille ou avec son épouse Audrey. Sa spécialité englobe les principaux programmes de fidélité, notamment Aéroplan, les Points-Privilèges d'American Express et Marriott Bonvoy, guidant les voyageurs pour maximiser leurs avantages en Amérique du Nord et en Europe.
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