Immobilier : Quel est l’Incitatif à l’achat d’une première propriété au Canada?
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De nombreux pays ont mis en place des mesures incitatives pour les premiers acheteurs afin de les aider à accéder à la propriété. C’est également le cas pour les acheteurs d’une première habitation vivant au Canada.
Ce programme fédéral pour les premiers acheteurs, qui a pris fin en mars 2024, offrait 5 % ou 10 % de la valeur d’achat comme mise de fonds. Cette somme s’ajoutait à votre propre mise de fonds, ce qui réduisait le coût total du prêt hypothécaire et facilitait l’accès à la propriété pour ceux qui ont du mal à acheter leur première maison.
Comment fonctionne l’incitatif à l’achat d’une première propriété?
C’est ce qu’on appelle un « prêt hypothécaire sur fonds propres partagés », qui signifie essentiellement que l’État partage les risques liés à la hausse et à la baisse de la valeur de la propriété. Il fournit 5 ou 10 % de la valeur du bien, et vous remboursez le même pourcentage de la valeur lorsque vous décidez de le vendre (que le prix de vente soit supérieur ou inférieur à ce que vous avez payé au départ).
Par exemple, si vous avez acheté une propriété de 250 000 $, le gouvernement pourrait vous fournir jusqu’à 25 000 $ (10 %). Toutefois, si vous avez vendu la propriété cinq ans plus tard pour 350 000 $, vous devrez leur verser 35 000 $ (10 %) du total reçu.
Comme son nom l’indique, cet incitatif est destiné aux acheteurs d’une première propriété. Cependant, ce n’est pas aussi simple que vous le pensez. Une personne admissible est :
- Une personne qui n’a jamais acheté de propriété auparavant
- OU, qui n’a pas occupé de propriété dont elle (ou son conjoint actuel) était propriétaire au cours des 4 dernières années
- OU, qui a récemment vécu un divorce ou une rupture de mariageé
Admissibilité à l’incitatif à l’achat d’une première propriété
Même si vous entrez dans les catégories susmentionnées pour être défini comme acheteur d’une première propriété, il y avait d’autres conditions à remplir pour bénéficier de l’incitatif (avant la fin du programme en mars 2024) :
- Votre revenu total ne peut pas dépasser 120 000 $ par an.
- Le montant total de votre emprunt ne peut dépasser quatre fois votre niveau de revenu admissible.
- Il serait utile que vous soyez défini comme un acheteur de première propriété (ou que votre partenaire/conjoint le soit aussi).
- Vous devez être citoyen canadien, résident permanent ou résident non permanent autorisé à travailler au Canada.
- Vous devez satisfaire aux exigences minimales en matière de mise de fonds.
- Votre prêt hypothécaire doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété et donc être admissible à la SCHL ou à l’assurance prêt hypothécaire. Toutefois, vous ne paierez pas d’assurance hypothécaire sur l’incitatif que vous recevez du gouvernement, car il est considéré comme faisant partie de votre mise de fonds.
Le type de propriété que vous recherchez peut jouer un rôle dans l’acceptation de l’incitatif. Si vous souhaitez bénéficier de la totalité de l’incitatif de 10 %, la propriété devra être une construction neuve. Sinon, le pourcentage maximal de l’incitatif est de 5 %.
Cela peut sembler évident, mais pour pouvoir demander cet incitatif et être accepté, la propriété achetée devait être située au Canada et être utilisée pour une occupation à plein temps. Il ne pouvait pas être utilisé pour acheter un bien d’investissement.
Remboursement de votre incitatif
Comme indiqué précédemment, au moment de la vente du bien, l’incitatif doit être payé en totalité. Cette mesure s’applique également si vous êtes propriétaire du bien depuis 25 ans. Cependant, il existe également quelques autres circonstances uniques qui peuvent déclencher le remboursement :
- Un changement se produit dans l’utilisation prévue du bien. Par exemple, vous achetez un second bien immobilier et le bien initial lié à l’incitatif devient une « résidence secondaire » ou un bien d’investissement.
- Si vous transférez votre prêt hypothécaire, cela déclenchera le remboursement de l’incitatif.
- Si vous divorcez ou vous séparez du partenaire avec lequel vous avez acheté la propriété et que vous souhaitez acheter sa part de la propriété, vous déclencherez probablement le remboursement de l’incitatif dans sa totalité si vous avez besoin de fonds supplémentaires hypothéqués.
- La libération partielle de la garantie du bien sera traitée comme une vente, et déclenchera donc le remboursement de l’incitatif.
Remarque : il est également utile de discuter avec votre prêteur hypothécaire pour savoir si certaines options de refinancement qu’il propose peuvent également entraîner le déclenchement de remboursement de l’incitatif.
Peut-on encore demander l’incitatif?
Non. L’Incitatif à l’achat d’une première propriété a pris fin en mars 2024 : il n’accepte plus de demandes. Pour financer une première maison, tournez-vous plutôt vers le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété (RAP).
Exemple d’incitatif à l’achat d’une première propriété
Jean veut acheter sa première maison pour 300 000 $ et a réuni la mise de fonds requise de 5 % de la valeur de la propriété (15 000 $).
Comme Jean a une mise de fonds inférieure à 20 % et qu’il est considéré comme un premier acheteur, il pouvait également bénéficier de l’incitatif pour les premiers acheteurs (exemple valable avant la fin du programme en mars 2024).
John achète une construction neuve et peut donc bénéficier d’un incitatif de 10 %. Cela signifie que John peut obtenir 30 000 $ supplémentaires grâce au programme d’incitation.
Cela réduit considérablement le montant du prêt hypothécaire de Jean, qui n’est plus que de 255 000 $ (au lieu de 285 000 $ sans l’incitatif). Par conséquent, les versements hypothécaires mensuels de Jean seront considérablement réduits.
Dix ans plus tard, John décide de vendre la propriété. C’est un bon moment pour vendre, et il la vend pour 380 000 $.
Comme Jean a bénéficié d’un incitatif de 10 %, il devra rembourser 10 % de la valeur de vente du bien. Par conséquent, Jean paie 38 000 $ lors de la vente de sa propriété.
