Hypothèques : Options de remboursement anticipé des prêts hypothécaires au Canada
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Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire est la possibilité de payer un montant supérieur à la mensualité prévue pour votre prêt, ce qui signifie que vous rembourserez votre prêt en moins de temps et que les intérêts seront moins élevés au fil du temps. Cela semble parfait si vous disposez des fonds nécessaires, non? Cependant, ce n’est pas toujours aussi simple, et il est essentiel de comprendre les conditions spécifiques de votre contrat hypothécaire avant de vous engager dans cette voie. Il existe deux options différentes en ce qui concerne les paiements anticipés autorisés. Vous pouvez obtenir une augmentation de votre allocation sur votre paiement hypothécaire mensuel. Cela signifie que vous pouvez ajouter à votre paiement mensuel habituel, ce qui réduit légèrement votre période d’amortissement. Par exemple, vous pourriez payer 2 000 $ par mois et augmenter ce montant à 2 250 $. Vous êtes en fait autorisé à aller jusqu’à doubler votre paiement mensuel si vous en avez la capacité. L’autre option est une provision forfaitaire qui vous permet d’affecter une somme d’argent plus importante au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire. Une étude publiée par l’ACCHA suggère qu’en 2010, 28 % des Canadiens ont profité d’une option de remboursement anticipé. Le versement d’une somme forfaitaire est limité à 25 % de votre solde. Toutefois, cela signifie également que vous pourriez techniquement rembourser votre prêt hypothécaire en quatre ans si vous le souhaitez.
Inconvénients du remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire
Évidemment, le fait d’effectuer des paiements supplémentaires pour votre prêt hypothécaire réduira la période d’amortissement de votre prêt. Par conséquent, au fil du temps, vous paierez moins d’intérêts et économiserez de l’argent. Cependant, il existe des inconvénients potentiels. Par exemple, disons que vous avez augmenté vos contributions à votre prêt hypothécaire de 500 $ par mois et que vous avez réussi à économiser 50 000 $ en paiements d’intérêts sur toute la durée de votre prêt. Si vous aviez choisi d’investir ces 500 $ par mois pendant la même période, il est tout à fait possible que vous ayez obtenu un rendement supérieur à 50 000 $. C’est ce que l’on pourrait appeler un coût d’opportunité.
Autres moyens de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement
Une autre méthode pour raccourcir la durée de votre prêt hypothécaire et réduire votre période d’amortissement consiste à passer d’une période de paiement mensuel à une période de paiement hebdomadaire (ou bihebdomadaire accéléré). Vous pouvez éviter de payer des frais de pénalité en modifiant votre période de paiement tout en conservant la possibilité d’accélérer l’amortissement de votre prêt hypothécaire. Des paiements plus fréquents peuvent en fait réduire votre amortissement de plusieurs années. À titre d’exemple, disons que vous dépensez 1 000 $ par mois pour votre prêt hypothécaire. Cela signifie que vous dépensez 12 000 $ par an pour votre hypothèque (1 000 $ x 12). Si vous passiez à un plan de paiement hebdomadaire, vous paieriez 250 $ par semaine, mais 13 000 $ par an (250 $ x 52 semaines). Cela signifie que vous payez 1 000 $ de plus par an sur votre hypothèque sans vraiment en ressentir l’impact. Cela montre clairement que des options de paiement plus fréquentes appliquées à votre prêt hypothécaire peuvent réduire considérablement l’amortissement de votre prêt. Il n’est pas rare que l’impact soit tel que vous puissiez rembourser un prêt hypothécaire de 25 ans en 20-22 ans, ce qui vous permet d’économiser des années de paiement d’intérêts. Une autre option consiste à combiner votre prêt hypothécaire avec votre compte courant. Cela signifie que chaque paiement effectué sur ce compte courant réduira votre hypothèque. Cependant, chaque retrait l’augmentera. Par conséquent, sur la base d’un flux net de liquidités entrant ou sortant du compte, votre hypothèque sera affectée. Par exemple, disons que vous avez gagné 50 000 $ nets d’impôts dans l’année, qui ont été transférés sur votre compte bancaire. Vous avez ensuite dépensé 20 000 $ en nourriture et en frais généraux de subsistance à partir de ce même compte. Votre hypothèque serait réduite de 30 000 $ (50 000 $ – 20 000 $ = 30 000 $). Cependant, cela vaut vraiment la peine de discuter de cette option avec un expert, et éventuellement avec vos proches. Ce n’est pas une option qui convient à ceux qui ne maîtrisent pas bien leur budget et leurs finances.
Bihebdomadaire accéléré ou mensuel?
Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), le paiement accéléré aux deux semaines correspond à votre paiement mensuel divisé par 2. Le paiement aux deux semaines ordinaire correspond plutôt au paiement mensuel multiplié par 12, puis divisé par 26. Seule la version accélérée augmente ce que vous versez chaque année. Voici l'écart pour un paiement mensuel de 2 000 $.
| Fréquence | Paiement | Total par année |
|---|---|---|
| Mensuelle | 2 000 $ | 24 000 $ |
| Aux deux semaines | 923,08 $ | 24 000 $ |
| Accélérée aux deux semaines | 1 000 $ | 26 000 $ |
| Hebdomadaire accélérée | 500 $ | 26 000 $ |
Les 2 000 $ de plus par année équivalent à un paiement mensuel supplémentaire. Ce montant réduit le capital plus vite et raccourcit l'amortissement. Le renouvellement est d'ailleurs un bon moment pour changer de fréquence de paiement.
Petits versements annuels ou un gros au renouvellement?
Pendant le terme, une hypothèque fermée plafonne les versements forfaitaires sans pénalité. Chez CIBC, par exemple, ce privilège va de 10 % à 20 % du capital initial par année selon le produit, en date de septembre 2026. À la fin du terme, en revanche, l'ACFC indique que vous pouvez faire un paiement forfaitaire, et CIBC précise que ses hypothèques deviennent ouvertes à l'échéance. Un gros versement au renouvellement échappe donc au plafond annuel.
Pour choisir, comparez deux taux. Chaque dollar remboursé maintenant vous fait économiser des intérêts au taux de votre hypothèque, de façon certaine. Attendre en plaçant cet argent ne vaut la peine que si le rendement, après impôt et frais, dépasse ce taux, et ce rendement n'est pas garanti. Si votre prêteur est une banque membre de l'Association des banquiers canadiens, son relevé annuel indique le montant que vous pouvez rembourser chaque année sans pénalité.
Pourquoi les options de remboursement anticipé des prêts hypothécaires sont-elles si populaires?
Votre situation personnelle peut changer de façon très importante pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Par exemple, vous pouvez obtenir un nouvel emploi dont le salaire est nettement plus élevé ou recevoir une énorme prime inattendue. Par conséquent, votre désir de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt peut également changer de manière significative; il est simplement difficile de le prévoir. Il n’est pas rare que les flux de trésorerie augmentent de manière significative pendant la durée de votre prêt hypothécaire, et de nombreuses personnes en font l’expérience. En affectant ces liquidités accrues à votre prêt hypothécaire, vous pouvez réduire considérablement le montant total des intérêts que vous paierez et vous permettre de vivre sans hypothèque plus rapidement que ne le prévoyait la durée initiale de votre prêt. Dans une enquête menée par l’ACCHA, un total de 84 % des Canadiens ont affirmé qu’ils croyaient pouvoir payer au moins 300 $ de plus par mois sur leurs versements hypothécaires. De nombreux Canadiens ont montré qu’ils aiment profiter des options de remboursement anticipé pour réduire leur dette hypothécaire. En 2011, 16 % des Canadiens ont augmenté leurs paiements mensuels, 5 % ont augmenté la fréquence de leurs paiements (par exemple, en passant d’un paiement mensuel à un paiement hebdomadaire), et 17 % ont profité de la possibilité de mettre une somme forfaitaire allant jusqu’à 25 % sur le solde restant de leur prêt hypothécaire.
Pénalités de remboursement anticipé
Certains prêteurs imposeront une pénalité si vous payez plus que le montant supplémentaire autorisé pour votre hypothèque. Il est important de comprendre les conditions de votre prêt hypothécaire pour bien saisir les conséquences potentielles du paiement de montants supplémentaires sur votre prêt. Les pénalités de remboursement anticipé peuvent coûter des milliers de dollars. Discutez de vos options avec votre courtier en prêts hypothécaires ou votre prêteur pour savoir exactement où vous en êtes en matière de pénalités ou de frais potentiels.
- Frais annuels
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