Le CELIAPP : Tout ce que vous devez savoir

Qu’est-ce qu’un CELIAPP au Canada ?

Fonctionnement

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un nouveau régime d’épargne qui permet aux acheteurs d’une première habitation admissible d’épargner à l’abri de l’impôt.

Cependant, le CELIAPP offre bien plus… Il permet notamment d’effectuer des cotisations déductibles d’impôt comme le REER et des retraits non imposables comme le CELI.

De plus, les retraits de votre CELIAPP ne sont pas limités à un montant fixe comme le RAP (60 000 $). En effet, bien que vos droits de cotisations à vie du CELIAPP s’élèvent à 40 000 $, la totalité de votre compte CELIAPP (cotisations et rendement) peut être utilisée pour l’achat de votre première habitation admissible. Ce qui est un avantage énorme.

Par exemple, si vous investissez 8 000 $ par année dans votre CELIAPP et que vous obteniez un rendement annuel moyen de 5 %, vous aurez accumulé 46 415 $ après 5 ans. Si vous attendez 15 ans avant d’utiliser votre CELIAPP (détention maximale permise), vous aurez accumulé 75 606 $… que vous pourrez retirer sans payer d’impôt pour l’achat d’une première habitation admissible.

Les éléments clés du CELIAPP sont :

• Objectif : épargner à l’abri de l’impôt pour l’achat d’une première propriété.
• Droits de cotisations : 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $.
• Déductions fiscales : les cotisations sont déductibles d’impôt pour l’année en cours.
• Retraits : les retraits sont non imposables pour l’achat d’une première propriété admissible.

Ouverture d’un CELIAPP

Pour ouvrir un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), vous devez répondre aux exigences suivantes :

• Être un résident du Canada
• Être âgé d’au moins 18 ans ou 19 ans (âge légal dans certaines provinces)
• Ne pas être âgé de plus de 71 ans au 31 décembre de l’année en cours
• Être acheteur d’une première habitation

Vous pouvez ouvrir plus d’un CELIAPP. Cependant, le montant total de vos contributions ou de vos transferts d’un REER ne doit pas dépasser vos droits de cotisations pour l’année en cours.

Fermeture d’un CELIAPP

Afin d’éviter des conséquences fiscales, vous devez fermer votre CELIAPP au  plus tard le 31 décembre de l’année au cours de laquelle le premier des événements suivants survient :

• Le 15e anniversaire de l’ouverture de votre premier CELIAPP (période de participation maximale)
• L’année de vos 71 ans
• L’année suivant votre premier retrait admissible du CELIAPP

S’il vous reste des cotisations non utilisées, vous pouvez les transférer dans votre REER ou votre FERR sans impact fiscal. Autrement, les retraits seront imposables dans l’année en cours.

Droits de cotisation au CELIAPP

Les droits de cotisations au CELIAPP sont de 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $. Vos droits de cotisations inutilisés peuvent être reportés l’année suivante, mais notez que :

• Les droits de cotisations inutilisés s’accumulent à partir de l’ouverture de votre CELIAPP (contrairement au CELI dont les droits de cotisations inutilisés s’accumulent à partir de l’âge de 18 ans).
• Le rattrapage de vos cotisations inutilisées peut être effectué l’année suivante. Par exemple, si vous ouvrez un CELIAPP en 2025 et versez 2 000 $, vous pourrez y verser une somme de 14 000 $ en 2026 (soit 8 000 $ pour 2026 et 6 000 $ pour le rattrapage de 2025).

Déductions fiscales

Comme pour le REER, vos cotisations CELIAPP sont déductibles d’impôt pour l’année en cours.

Par exemple, si vous effectuez une cotisation de 8 000 $ dans votre CELIAPP en 2026, alors votre revenu imposable de l’année 2026 sera réduit du même montant. Avec un taux d’imposition marginal de 36 %, vous obtiendrez un remboursement d’impôt de 2 880 $. Vous pourrez utiliser ce remboursement d’impôt comme bon vous semble… y compris pour une nouvelle cotisation dans le régime.

Finalement, vos cotisations versées au cours des 60 premiers jours d’une année ne peuvent pas être déductibles d’impôt pour l’année d’imposition précédente, contrairement au REER.

Retraits non imposables

Les retraits de votre CELIAPP ne sont pas imposables s’ils sont utilisés pour l’achat ou la construction d’une première propriété admissible.

Contrairement au RAP/REER, vos cotisations CELIAPP peuvent être utilisées immédiatement pour l’achat de votre première propriété.

Comme mentionné précédemment, vous devez fermer votre CELIAPP au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre premier retrait admissible. Si vous avez des cotisations non utilisées dans votre CELIAPP, vous pouvez les transférer directement dans votre REER ou votre FERR.

Si vous retirez les sommes restantes, elles seront ajoutées comme revenu dans votre déclaration de revenus pour l’année en cours. Vous devrez donc payer l’impôt en conséquence.

Conditions d’un retrait admissible

Un retrait n’est libre d’impôt que s’il respecte six conditions, toutes obligatoires. Il suffit d’en manquer une seule pour que la totalité du montant retiré devienne un revenu imposable dans votre déclaration.

• Vous êtes acheteur d’une première habitation au sens du test de retrait, qui fait exception des 30 jours précédant immédiatement le retrait.
• Vous avez une entente écrite d’achat ou de construction, avec une date d’acquisition ou d’achèvement avant le 1^er octobre de l’année suivant le retrait.
• Vous n’avez pas acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait.
• Vous êtes résident du Canada depuis le premier retrait admissible jusqu’à l’acquisition.
• Vous comptez occuper l’habitation comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction.
• Vous avez rempli le formulaire RC725 et l’avez remis à votre émetteur.

Vous pouvez prendre la somme en un seul retrait ou en plusieurs. Deux personnes qui achètent ensemble peuvent chacune retirer de leur propre CELIAPP, à condition que chacune remplisse les six conditions de son côté.

CELIAPP de conjoint

Contrairement au REER, il n’est pas possible de participer au CELIAPP de votre conjoint de fait/époux. Votre conjoint de fait/époux est la seule personne autorisée à ouvrir son propre CELIAPP et demander les déductions fiscales pour les cotisations à son CELIAPP.

CELIAPP pour les non-résidents

Le CELIAPP est offert uniquement aux résidents du Canada. Si vous devenez un non-résident du Canada après l’ouverture d’un compte CELIAPP, vous pouvez continuer d’y participer. Cependant, vous ne pourrez pas effectuer de retrait pour l’achat d’une première propriété admissible tant que vous êtes non-résident.

Comment investir dans un CELIAPP ?

Placements admissibles au CELIAPP

Comme le REER et le CELI, le CELIAPP n’est pas un placement. C’est plutôt un compte d’épargne dans lequel vous pouvez effectuer des placements :

• Fonds négociés en bourse (FNB)
• Actions
• Obligations de gouvernement ou d’entreprise
• FNB de répartition d’actifs
• Fonds communs de placement (FCP)
• Certificats de placements garantis (CPG) (CPG de Tangerine ou CPG de la Banque EQ)
• Marché monétaire
• Etc.

Ces placements sont offerts auprès d’un émetteur de CELIAPP, comme une institution financière, une banque à charte, une caisse populaire, une société de fiducie ou une compagnie d’assurance. Vous pouvez aussi gérer vos propres placements à l’aide d’une plateforme de courtage en ligne comme Wealthsimple.

Où ouvrir un CELIAPP au Canada

Toutes les grandes institutions canadiennes offrent le CELIAPP. Ce qui les distingue vraiment, c’est ce que vous pouvez détenir à l’intérieur du compte et la possibilité de gérer vos placements vous-même. Voici ce que chacune propose, vérifié sur leur page officielle en septembre 2026.

Le choix se fait surtout selon votre échéance. Si vous achetez d’ici deux ans, la version encaisse ou épargne protège votre mise de fonds, et c’est la déduction fiscale qui constitue votre rendement. Si l’achat est plutôt à cinq ans, les options autogérées ou gérées laissent l’argent travailler davantage, avec le risque de marché habituel.

Transfert d’un REER vers un CELIAPP

Les fonds que vous détenez dans votre REER peuvent être transférés dans votre CELIAPP, à condition de respecter vos droits de cotisations CELIAPP. Bien entendu, vous n’aurez pas droit à une nouvelle déduction fiscale. Cependant, ce transfert vous permet d’effectuer un retrait libre d’impôt et de ne pas avoir l’obligation de le rembourser (contrairement au REER).

À l’inverse, si vous n’utilisez pas votre CELIAPP en partie ou en totalité, vous pouvez transférer les sommes dans votre REER, et ce, sans impact fiscal.

Pénalité pour les cotisations excédentaires

Si le total de vos cotisations et de vos transferts à vos CELIAPP dépasse vos droits de cotisation au cours d’une année, alors vous aurez un excédent. Vous devez payer un impôt de 1 % par mois sur les cotisations excédentaires de votre CELIAPP.

Pour éliminer les cotisations excédentaires, vous pouvez effectuer une des opérations suivantes :

• Retirer l’excédent
• Transférer directement l’excédent de votre CELIAPP à votre REER ou à votre FERR
• Effectuer un retrait imposable (vous devrez inclure ce montant dans votre déclaration de revenus).
• Attendre que votre excédent soit éliminé par vos nouveaux droits de cotisation à un CELIAPP au 1^er janvier de l’année suivante.

Quelle est la différence entre le CELIAPP et le RAP ?

Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) et le RAP (Régime d’accession à la propriété) sont deux régimes enregistrés qui ont pour objectif de vous aider à accéder au marché immobilier.

Le CELIAPP vous permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt. De plus, vous pouvez retirer la totalité de votre compte CELIAPP (cotisations et rendement) sans payer d’impôt pour l’achat d’une première propriété admissible.

Le RAP est un programme qui vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Cependant, vous devez rembourser ce montant dans votre REER sur une période de 15 ans qui commence deux ans après votre retrait.

Ceci étant dit, vous pouvez combiner le CELIAPP et le RAP pour l’achat d’une première habitation admissible. Cela représente une belle somme, soit 40 000 $ (plus le rendement) provenant de votre CELIAPP et 60 000 $ provenant de votre REER (RAP), pour un total de 100 000 $. Pour un couple, on passe du simple au double, soit 200 000 $.

Devez-vous choisir le CELIAPP, le CELI ou le REER ?

Idéalement, vous devriez maximiser l’ensemble de vos régimes enregistrés d’épargne : CELIAPP, CELI, REER, REEE, REEI, etc. Cependant, il est difficile pour la majorité des contribuables canadiens de procéder ainsi, considérant les plafonds de cotisation :

• CELIAPP : 8 000 $
• CELI : 7 000 $ (2026)
• REER : 33 810 $ (2026) ou 18 % des revenus de l’année précédente (le moins élevé des deux)
• REEE : 2 500 $
• Total : 51 310 $

Ainsi, la stratégie optimale pour choisir entre les différents comptes d’épargne (ou un mix d’entre eux) est différente d’une personne à l’autre. En effet, la stratégie dépend de la situation personnelle et financière ainsi que des objectifs financiers.

N’hésitez pas à consulter un professionnel de la finance pour obtenir une stratégie adaptée à votre situation et à vos objectifs.

Conclusion

En résumé, le CELIAPP est assurément l’outil fiscal le plus puissant au Canada. Il combine à la fois les avantages du REER et du CELI, notamment les cotisations déductibles d’impôt et les retraits non imposables. Pour les résidents canadiens désirant accéder au marché immobilier, le CELIAPP est un atout considérable et une occasion à ne pas manquer.

Questions fréquemment posées sur le CELIAPP

Qu’est-ce qu’un CELIAPP au Canada ?

Le CELIAPP a pour but d’aider les Canadiens à accéder au marché immobilier. Il permet entre autres d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt pour l’achat d’une première habitation admissible.

Qui peut avoir un CELIAPP ?

Les résidents canadiens de 18 ou plus qui sont acheteur d’une première habitation admissible peuvent ouvrir un CELIAPP.

Comment ouvrir un CELIAPP ?

Vous devez choisir une institution financière, banque à charte, caisse populaire, société de fiducie, compagnie d’assurance, etc. Ensuite, vous pouvez investir dans des FNB ou d’autres placements admissibles.

Comment fonctionnent les droits de cotisation au CELIAPP ?

Les droits de cotisations au CELIAPP sont de 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $.

Comment fonctionnent les retraits du CELIAPP ?

Les retraits de votre CELIAPP ne sont pas imposables pour l’achat ou la construction d’une première propriété admissible.

Quelle est la différence entre le REER et le CELIAPP ?

Le REER permet d’épargner en vue de la retraite, mais aussi d’acheter une première habitation (RAP) ou d’effectuer un retour aux études (REEP). Le CELIAPP permet d’accéder au marché immobilier plus facilement : jusqu’à 40 000 $ d’épargne à l’abri de l’impôt, déduction fiscale et retrait non imposable pour l’achat d’une première propriété admissible.

Quelle est la différence entre le CELI et le CELIAPP ?

Le CELI permet d’épargner de l’argent à l’abri de l’impôt. Les cotisations ne sont pas déductibles d’impôts, mais les retraits ne sont pas imposables. Le plafond de cotisation est de 7 000 $ en 2026.

Quel est le montant maximum de cotisation au CELIAPP en 2026 ?

Le montant maximum de cotisation au CELIAPP en 2026 est de 8 000 $ par année. Comme vous pouvez reporter une année de droits inutilisés, vous pouvez verser jusqu’à 16 000 $ en 2026 si vous n’avez rien cotisé en 2025. Le plafond à vie demeure de 40 000 $.